Ακίνητα: Πώς θα επηρεάσει τις τιμές στα νότια προάστια η «ακριβή» golden visa από 1η Σεπτεμβρίου
Από την 1η Σεπτεμβρίου αλλάζει το κατώτατο όριο για την απόκτηση ακινήτου που συνδέεται με το πρόγραμμα golden visa - Οι δραστικές αλλαγές που έρχονται στα νότια και όλη την Αττική
- 19/08/2024
Δραστικές είναι οι αλλαγές που έρχονται στα νότια προάστια αλλά και συνολικά στην Αττική και σε άλλες περιοχές της Ελλάδας από την 1η Σεπτεμβρίου, όταν και αλλάζει το κατώτατο όριο για την απόκτηση ακινήτου που συνδέεται με το πρόγραμμα golden visa. Κατασκευαστικές εταιρείες ή εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που ασχολούνται κατεξοχήν με τη συγκεκριμένη αγορά έχουν εκφράσει επανειλημμένα την αντίθεσή τους ως προς τη συγκεκριμένη αλλαγή που φέρνει στην αγορά η κυβέρνηση, επικαλούμενη την αύξηση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών.
Aπό τον Σεπτέμβριο στην Περιφέρεια Αττικής, τις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης και στα νησιά με πληθυσμό πάνω από 3.100 κατοίκους, η αξία της ακίνητης περιουσίας που αγοράζει κάποιος υπό το καθεστώς της golden visa, δεν μπορεί να είναι μικρότερη από τις 800.000 ευρώ. Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας η αξία της ακίνητης περιουσίας διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ.
Από την άλλη πλευρά οι περιορισμοί που τέθηκαν πέρυσι από το κράτος με την αύξηση του κατώτατου ορίου στις 500.000 ευρώ σε πολλές περιοχές, δημιούργησαν πρόβλημα στην αγορά. Σκοπός του συγκεκριμένου μέτρου ήταν να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα και η αύξηση των τιμών που, σύμφωνα με την κυβέρνηση, προήλθε από την αυξημένη ζήτηση που έφερε το όριο της golden visa στις 250.000 ευρώ, όπως ίσχυε πριν τις σχετικές αλλαγές.
Σημειώνεται ότι οι πολιτικές για χορήγηση αδειών παραμονής ή πολιτογράφηση ξένων υπηκόων εφαρμόζονται σε περισσότερες από 100 χώρες του πλανήτη. Πρόκειται για προγράμματα ιδιαίτερα διαδεδομένα, που στόχο έχουν να προσελκύσουν ξένες επενδύσεις και να προσφέρουν επενδύσεις σε τομείς με τους οποίους είναι εξοικειωμένοι οι επενδυτές όπως είναι τα ακίνητα.
Από την άλλη πλευρά παρουσιάστηκε το φαινόμενο σε περιοχές όπως ο Πειραιάς και τα δυτικά προάστια, να αυξάνονται με ταχύτατους ρυθμούς οι τιμές το τελευταίο διάστημα λόγω της επικείμενης αλλαγής των ορίων της golden visa από 1η Σεπτεμβρίου στις 800.000 ευρώ αλλά και δεδομένου ότι σε αυτές τις περιοχές με την αλλαγή που προηγήθηκε το κατώτατο όριο είχε παραμείνει στις 250.000 ευρώ, γεγονός που αποτέλεσε επιπλέον κίνητρο για τους ξένους επενδυτές, αύξησε τη ζήτηση και ταυτόχρονα τις τιμές στις περιοχές αυτές. Εκτιμάται πάντως ότι η αλλαγή στα όρια από 1η Σεπτεμβρίου θα φέρει και μείωση της επενδυτικής διάθεσης για αγορά ακινήτων μέσω του καθεστώτος της golden visa.
Η μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων σε κατοικίες
Ωστόσο στον πρόσφατο νόμο της κυβέρνησης για τη golden visa, αντί να καταργηθεί η golden visa ή να μεταφερθεί καθολικά το όριο στις 800.000 ευρώ, εισήχθη η διάταξη για τη δυνατότητα μετατροπής παλαιού βιομηχανικού κτιρίου σε συγκρότημα κατοικιών με το όριο σε αυτή την περίπτωση για τη golden visa να παραμένει στις 250.000 ευρώ. Με αυτόν τον τρόπο οι παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι θα εισέλθουν αρκετά νέα ακίνητα στην αγορά, τα οποία θα κινούνται στη ζώνη τιμών των 250.000 ευρώ, δίνοντας ταυτόχρονα λύση στο στεγαστικό πρόβλημα.
Λείπουν 220.000 κατοικίες από την Αττική
Όσοι έχουν συμφέρον από την αγορά της golden visa υποστηρίζουν ότι οι τιμές των κατοικιών καθορίζονται από τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης, κάτι που σημαίνει πως όσα περισσότερα ακίνητα είναι διαθέσιμα οι τιμές μειώνονται, ενώ όσο η διαθεσιμότητά τους περιορίζεται αυξάνονται οι τιμές. Ένα ακόμα στοιχείο στο οποίο βασίζουν τα επιχειρήματά τους οι συγκεκριμένες επιχειρήσεις είναι η πρόσφατη έρευνα της Τράπεζας Πειραιώς που δημοσιεύθηκε τον Νοέμβριο του 2023, βάσει της οποίας λείπουν 220.000 ακίνητα από το λεκανοπέδιο της Αττικής προκειμένου να επιτευχθεί η απόλυτη ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, φαινόμενο που είναι γνωστό ως equilibrium. Η ισορροπία αυτή έχει ως αποτέλεσμα να μην αυξομειώνονται οι τιμές των ακινήτων, αλλά να διατηρούνται σταθερές.
Σημαντικός αριθμός κατοικιών βρίσκεται αυτή τη στιγμή στα χέρια τραπεζών και funds, που τα διαχειρίζονται, χωρίς ωστόσο να τα διαθέτουν στην αγορά. Σε πρόσφατη αναφορά του ο πρόεδρος της κινεζικών συμφερόντων κατασκευαστικής εταιρείας, Vsquared Development, Βαγγέλης Κτενιάδης, είχε επισημάνει ότι με αυτό τον τρόπο δημιουργείται τεχνηέντως «το μαρτύριο της σταγόνας», όπου βγάζουν όσο το δυνατόν λιγότερα ακίνητα στην αγορά κάθε χρόνο, με σκοπό να πετύχουν τη μέγιστη δυνατή τιμή πώλησης. Με τον ίδιο να υποστηρίζει ότι οι τράπεζες και τα funds αποτελούν τους δύο κυριότερους παράγοντες που προκαλούν τη στεγαστική κρίση στο λεκανοπέδιο Αττικής και καθορίζουν την αύξηση των τιμών.
Επί του παρόντος στο λεκανοπέδιο της Αθήνας υφίστανται 183.000 ακίνητα υπό καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, γεγονός που επίσης θεωρείται ότι αυξάνει τις τιμές στα οικιστικά ακίνητα.
Σημειώνεται ότι για την απόκτηση της golden visa στα 11 χρόνια ισχύος του προγράμματος, έχουν διατεθεί 22.000 ακίνητα. Από αυτά το 70%, ήτοι πάνω από 14.000 ακίνητα έχουν αναπτύξει οι κατασκευαστές είτε αγοράζοντας οικόπεδα, είτε ανακατασκευάζοντας παλαιά εγκαταλειμμένα ακίνητα, είτε αναλαμβάνοντας να ολοκληρώσουν ημιτελείς οικοδομές που βρίσκονταν στα μπετά, σύμφωνα με τα όσα έχει υποστηρίξει ο κ. Κτενιάδης. Κατά τον ίδιο, λόγω της golden visa αφαιρέθηκαν από την αγορά 8.000 ακίνητα που ανήκαν σε ιδιώτες. Αφαιρώντας από τα 14.000 ακίνητα που προστέθηκαν από τους κατασκευαστές στην αγορά, τα 8.000 ακίνητα που ανήκαν σε ιδιώτες, ο ίδιος υποστηρίζει ότι δημιουργήθηκε πλεόνασμα διαθεσιμότητας 6.000 ακινήτων, με τη golden visa να επηρεάζει πτωτικά την αγορά. Με βάση τα στοιχεία που επικαλείται η Vsquared Development, μόλις το 6% των ιδιοκτητών ιδιοκατοικούν στα ακίνητα που αγοράζουν, κάτι που σημαίνει ότι μισθώνουν τα συγκεκριμένα σπίτια σε τρίτους και συγκεκριμένα το υπόλοιπο 94%. Με βάση τα ίδια στοιχεία από αυτά τα ακίνητα, μόλις το 5% χρησιμοποιείται για βραχυχρόνια μίσθωση.
Με βάση τα στοιχεία από το υπουργείο Οικονομικών, το 2021 υποβλήθηκαν 1.997 αιτήσεις για χορήγηση golden visa, από τις οποίες εγκρίθηκαν οι 1.826. Το 2022, κατατέθηκαν 4.362 αιτήσεις από ξένους για «golden visa», από τις οποίες εγκρίθηκαν οι 3.759. Το 2023 υποβλήθηκαν συνολικά 8.516 αιτήσεις πολιτών ξένων χωρών για απόκτηση golden visa.
Η πρόταση να παραμείνουν στις 250.000 μόνο τα νεόδμητα ακίνητα
H πρόταση πολλών κατασκευαστών ακινήτων ήταν εξαιρεθούν τα καινούργια ακίνητα από τους περιορισμούς της κυβέρνησης και μόνο αυτά να διασφαλίζουν άδεια παραμονής υπό το καθεστώς της golden visa για τους ξένους επενδυτές που αγοράζουν κατοικίες στην Ελλάδα. Δίνοντας ουσιαστικά τη δυνατότητα στους κατασκευαστές να δημιουργήσουν νέα ακίνητα με ταυτόχρονη ανάπτυξη της κατασκευαστικής αγοράς και είσοδο περισσότερων νέων ακινήτων στην αγορά, με αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών προς ενοικίαση με σκοπό να μειωθούν οι τιμές των ενοικίων. Η οποία εν τέλει δεν εισακούστηκε, με αποτέλεσμα την τροποποίηση των ορίων για όλα τα ακίνητα στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας από την αρχή του φετινού φθινοπώρου.