Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και η Αθηναϊκή Ριβιέρα ως παγκόσμιος real estate προορισμός
Ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, Managing Partner της Avakon, αναλύει την πορεία και τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων, βάζοντας στο μικροσκόπιο το φαινόμενο της Αθηναϊκής Ριβιέρας, τα δυνατά αλλά και τα αδύνατα σημεία της σε σχέση με άλλους παγκόσμιους προρισμούς γα αγορά πολυτελών κατοικιών.
- 11/11/2024
Γράφει ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π. & Managing Partner της Avakon – Real Estate Development
Είναι γνωστό ότι στην Ελλάδα η μεσαία τάξη μεταπολεμικά στεγάστηκε και, εν πολλοίς, συγκροτήθηκε μέσα από την αστικοποίηση και τους πολύτροπους μηχανισμούς της μεταπολεμικής αστικής ανάπτυξης, με κυριότερο εκείνον της αντιπαροχής ο οποίος αποτέλεσε τη ραχοκοκαλιά της Ελληνικής αγοράς ακινήτων. Τα πράγματα λίγο πολύ εξελίσσονται εως και σήμερα σχεδόν με την ίδια λογική. Τα αστικά κέντρα μεγαλώνουν και εξελίσσονται και η ανάγκη για περισσότερα κτίρια, θέσεις στάθμευσης, ακίνητα φιλικά προς το περιβάλλον, αλλά και οικονομικά ανεκτές στεγαστικές λύσεις παραμένουν ο κεντρικός άξονας ανάπτυξης της αγοράς.
Ακολουθώντας τη φυσιολογική πορεία κάθε αγοράς, έτσι και η Ελληνική αγορά έχει περάσει από αρκετούς κύκλους τις τελευταίες δεκαετίες. Μία από τις πιο πρόσφατες εναλλαγές της τάσης της αγοράς ακινήτων ήταν αυτή που βιώσαμε από τις αρχές του 21ου αιώνα έως και σήμερα. Συγκεκριμένα, στις αρχές του 2000 , ξεκίνησε μία περίοδος ιδιαίτερης άνθισης και ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων τόσο σε οικοδομική δραστηριότητα, όσο και σε αξίες και αγοραπωλησίες , την οποία ακολούθησε η πτώση κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης του 2010,όταν η αγορά ακινήτων απώλεσε μεγάλο μέρος της δραστηριότητάς της. Μετά το 2018, ωστόσο, η τάση της αγοράς άλλαξε και ξεκίνησε να σημειώνει ανάκαμψη με όλο και μεγαλύτερο ρυθμό, καλύπτοντας πλέον , σε επίπεδο χώρας και σε όρους τιμών το σύνολο σχεδόν των απωλειών της μεγάλης ύφεσης και δείχνοντας αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα απέναντι σε σημαντικές δυσκολίες, όπως για παράδειγμα η πανδημία αλλά και η παγκόσμια συγκυρία με τις τρέχουσες γεωπολιτικές εξελίξεις.
Η αγορά ακινήτων διαδραματίζει κρίσιμο ρόλο στην οικονομική ανάπτυξη, ασκώντας επιδράσεις τόσο στη συνολική ζήτηση όσο και στη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Η εμπειρία από την παγκόσμια οικονομική κρίση, που ξεκίνησε από την κατάρρευση της αγοράς στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ, έχει καταδείξει πόσο ευάλωτο είναι το χρηματοπιστωτικό σύστημα στις διακυμάνσεις της αγοράς ακινήτων. Οι διακυμάνσεις στις τιμές των ακινήτων και τα επιτόκια στεγαστικών δανείων επιδρούν άμεσα στη ζήτηση, στον πληθωρισμό και στην αποταμίευση των νοικοκυριών, επηρεάζοντας παράλληλα τη νομισματική πολιτική και την οικονομική σταθερότητα. Γι’ αυτόν τον λόγο, είναι σημαντική η συνεχής παρακολούθηση της κτηματαγοράς και των πιθανών επιπτώσεών της σε μεταβλητές, όπως η κατανάλωση και η αξία των περιουσιακών στοιχείων. Στην Ελλάδα, η κτηματαγορά έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και συνιστά βασικό τομέα της οικονομίας, με την εξέλιξη και τις προοπτικές της να διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο στο μέλλον της οικονομικής ανάπτυξης.
Η αγορά σε νούμερα
Η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους τομείς της ελληνικής οικονομίας, με τις επενδύσεις σε κατοικίες και κατασκευές να διαμορφώνουν σημαντικό μερίδιο της συνολικής οικονομικής δραστηριότητας. Κατά την περίοδο πριν από την κρίση του 2008, το μερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες άγγιζε το 7,5% του ΑΕΠ, ενώ οι συνολικές κατασκευές έφταναν το 14,7%, ποσοστά υψηλότερα από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ωστόσο, η οικονομική κρίση οδήγησε σε μεγάλη πτώση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, με το ποσοστό των επενδύσεων σε κατοικίες να φτάνει μόλις το 0,7% του ΑΕΠ την περίοδο 2015-2017. Από το 2017-2018, παρατηρείται σταδιακή ανάκαμψη, με τις επενδύσεις να ανέρχονται στο 1,9% του ΑΕΠ για τις κατοικίες και στο 5,3% για το σύνολο των κατασκευών το 2024. Οι επενδύσεις σε κατασκευές (κατοικίες και λοιπές κατασκευές), οι οποίες καταγράφουν άνοδο από το 2020 και μετά, διαμορφώθηκαν σε 5,3 δισ. ευρώ, σημειώνοντας οριακή μείωση κατά 0,8% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2023, όταν είχε καταγραφεί σημαντική αύξηση κατά 21,2%. Η Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία (ΑΠΑ) του κατασκευαστικού κλάδου ακολουθεί ανοδική πορεία από το δεύτερο εξάμηνο του 2017, για να διαμορφωθεί σε 2,1 δισ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2024 (σε σταθερές τιμές).
Παρά τη βελτίωση αυτή, τα επίπεδα παραμένουν χαμηλά σε σχέση με το παρελθόν, υποδεικνύοντας την ανάγκη περαιτέρω ενίσχυσης του τομέα για την προώθηση της οικονομικής ανάπτυξης.
Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα καταγράφει δυναμική άνοδο κατά το πρώτο επτάμηνο του 2024, σύμφωνα με πρόσφατες μελέτες. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 20,6%, ενώ ο συνολικός όγκος των κατασκευών (m³) παρουσίασε ετήσια αύξηση της τάξης του 12,2%. Η ανοδική αυτή πορεία αποδίδεται κυρίως στην ενίσχυση της ζήτησης για ιδιωτικές κατασκευές, καθώς η οικονομία βρίσκεται σε πορεία ανάκαμψης. Η εντυπωσιακή αυτή ανάπτυξη παρατηρήθηκε κυρίως στους πρώτους μήνες του έτους, Ιανουάριο έως Απρίλιο.
Συνολικά, οι εκδοθείσες άδειες ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας ανήλθαν σε 18,6 χιλιάδες. Οι περισσότερες από αυτές αφορούν την Περιφέρεια Αττικής, η οποία συγκεντρώνει το 22,1% των αδειών, και την Κεντρική Μακεδονία με το 13,3%. Η μεγαλύτερη αύξηση στον αριθμό οικοδομικών αδειών σημειώθηκε στα Ιόνια Νησιά, όπου καταγράφηκε ενίσχυση 51,4%, και στην Ήπειρο με άνοδο 44,4%. Οι περιφέρειες αυτές φαίνεται να προσελκύουν επενδυτές και ιδιώτες που αναζητούν ευκαιρίες ανάπτυξης και ανοικοδόμησης, ειδικά σε τουριστικές περιοχές και περιοχές με έλλειψη στέγασης.
Η αυξητική τάση στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα ξεκίνησε από το 2017, με μια μικρή πτώση να παρατηρείται μόνο το 2022. Η προσωρινή αυτή υποχώρηση συνδέεται με την απότομη άνοδο στις τιμές των οικοδομικών υλικών, που ξεκίνησε το 2021 και επιταχύνθηκε το επόμενο έτος, επηρεάζοντας αρνητικά τον κατασκευαστικό τομέα. Ο Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων κατέγραψε σωρευτική αύξηση της τάξης του 27,4% από τον Ιούλιο του 2021 έως τον Σεπτέμβριο του 2023, δυσκολεύοντας την κατασκευαστική δραστηριότητα και αυξάνοντας το κόστος για νέες οικοδομές.
Αξιοσημείωτη είναι η αύξηση στις τιμές δύο βασικών κατηγοριών οικοδομικών υλικών, των κονιών και του έτοιμου σκυροδέματος, καθώς και των μεταλλικών υλικών βασικής επεξεργασίας. Αυτά τα υλικά κατέγραψαν σωρευτική αύξηση τιμών 23,3% και 28,3% αντίστοιχα, συμβάλλοντας στον συνολικό δείκτη με πάνω από 44% λόγω της μεγάλης στάθμισής τους. Η αύξηση στις τιμές των υλικών αποτελεί μια σημαντική πρόκληση για τη βιωσιμότητα της οικοδομικής ανάπτυξης, καθώς επηρεάζει το κόστος και, εν τέλει, τη ζήτηση για νέες κατασκευές.
Η συμβολή του κλάδου των κατασκευών στην Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία (ΑΠΑ) της ελληνικής οικονομίας έχει μειωθεί σημαντικά, από το 9,4% το 2006 σε μόλις 1,5% το 2017, με μια ελαφρά ανάκαμψη στο 2,1% το 2023. Ωστόσο, ο τομέας αυτός εξακολουθεί να έχει πολλαπλασιαστικές επιδράσεις στην οικονομία. Η κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων κινητοποιεί ένα ευρύ φάσμα υπηρεσιών και προϊόντων, όπως υπηρεσίες συντήρησης, αγορά πρώτων υλών (π.χ., τσιμέντο και χρώματα), και εξοπλισμό κατασκευής, ενώ ενισχύει τη ζήτηση για διαρκή καταναλωτικά αγαθά, όπως έπιπλα και οικιακές συσκευές. Παράλληλα, η κατοικία ενισχύει το εισόδημα των νοικοκυριών μέσω ενοικίων και υποστηρίζει πολλές επαγγελματικές ομάδες που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων, όπως υδραυλικοί, ηλεκτρολόγοι, μηχανικοί και μεσίτες, γεγονός που υπογραμμίζει την ευρεία οικονομική σημασία του κλάδου.
Είναι πολλοί αυτοί οι οποίοι θεωρούν ότι η αγορά ακινήτων δεν μπορεί να είναι κομμάτι της ανάπτυξης μίας χώρας σαν την Ελλάδα. Εϊναι προφανές ότι κάτι τέτοιο δεν ισχύει, καθώς όπως θα δούμε παρακάτω έχει πολλαπλασιαστικές θετικές επιπτώσεις στην ελληνική οικονομία.
Σημαντικό ακόμα είναι να τονίσουμε ότι η αγορά ακινήτων, ειδικά όπως έχει διαμορφωθεί τα τελευταία χρόνια, προσελκύει σε μεγάλο ποσοστό «φρέσκο χρήμα» καθώς μεγάλο ποσοστό των αγοραστών αλλά και των επενδυτών είναι αλλοδαποί οι οποίοι φέρνουν τα χρήματά τους στην Ελλάδα αγοράζοντας ή νοικιάζοντας ακίνητα αλλά και επενδύοντας στην κτηματαγορά ενώ παράλληλα σταδιακά δημιουργούν σταθερές δαπάνες στη χώρα μας, συνεχίζοντας την εισροή χρημάτων, επηρεάζοντας έτσι άμεσα το ΑΕΠ .
Όπως ήδη αναφέρθηκε, η αγορά ακινήτων έχει πολλαπλασιαστικές επιπτώσεις στην ελληνική οικονομία, συνδέοντας άμεσα ή έμμεσα πολλούς τομείς και συμβάλλοντας σημαντικά τόσο στην απασχόληση όσο και στα κρατικά έσοδα. Έχει σημαντική επίδραση στην απασχόληση, καθώς ένα μεγάλο μέρος του εργατικού δυναμικού εργάζεται στον κλάδο των κατασκευών και της κατοικίας. Πριν από την οικονομική κρίση του 2008, περίπου 8,7% της συνολικής απασχόλησης αφορούσε τις κατασκευές, με 400 χιλιάδες εργαζόμενους. ωστόσο, κατά την περίοδο της χρηματοπιστωτικής και υγειονομικής κρίσης, το ποσοστό αυτό μειώθηκε δραματικά, φτάνοντας το 3,6% το 2020, δηλαδή 140 χιλιάδες άτομα. Αν και υπήρξε σταδιακή ανάκαμψη τα επόμενα έτη, το ποσοστό αυτό παραμένει χαμηλό (4,2% το 2024). αξίζει να σημειωθεί ότι το ποσοστό αυτό δεν περιλαμβάνει εργαζόμενους σε συναφείς τομείς, όπως σε μεσιτικά γραφεία και επιχειρήσεις σχετικές με την κατοικία. πέρα από την απασχόληση, οι αγοραπωλησίες ακινήτων συνεισέφεραν σημαντικά στα φορολογικά έσοδα, με 520 εκατ. ευρώ από μεταβιβάσεις και 2,5 δισ. ευρώ από τακτικούς φόρους ακίνητης περιουσίας το 2023.
Η ελληνική κτηματαγορά παρουσιάζει ορισμένα χαρακτηριστικά που την καθιστούν μοναδική, και η ανάλυση αυτών συμβάλλει στην κατανόηση των εξελίξεών της. κατ’ αρχάς, τα ελληνικά νοικοκυριά διαχρονικά εμπιστεύονται την ακίνητη περιουσία ως ασφαλές μέσο συσσώρευσης πλούτου, εξασφαλίζοντας σταθερές εισοδηματικές ροές από ενοίκια και μακροχρόνιες αποδόσεις που αγγίζουν το 7% ετησίως. η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα ανέρχεται στο 72,8%, ποσοστό από τα υψηλότερα στην Ευρώπη, ενώ περίπου τα δύο τρίτα του συνολικού πλούτου των Ελλήνων βρίσκονται σε ακίνητα. επιπλέον, η χαμηλή κινητικότητα στην αγορά, με μόλις το 2% των ακινήτων να μεταβιβάζεται ετησίως, περιορίζει τη διαθεσιμότητα προς πώληση, ενώ η πλειονότητα των κατοικιών είναι παλαιά και ενεργειακά αναποτελεσματική. παράλληλα, παραμένει σημαντικό απόθεμα κλειστών ακινήτων, ενώ η απουσία κοινωνικής κατοικίας, όπως υπάρχει σε άλλες χώρες της Ευρώπης, επιδεινώνει το στεγαστικό πρόβλημα για ευάλωτα νοικοκυριά. Η Ελλάδα ξεκάθαρα αποτελεί μέρος αυτού του προβλήματος.
Το στεγαστικό ζήτημα αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά, καθώς οι συνεχείς αυξήσεις των τιμών από το 2017, που οφείλονται κυρίως στη ζήτηση από το εξωτερικό και στο αυξανόμενο κόστος κατασκευής και δανεισμού, έχουν οδηγήσει σε επίπεδα τιμών που είναι δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα. Αυτή η κατάσταση καθιστά δύσκολη την απόκτηση κατοικίας, επηρεάζοντας αρνητικά ακόμα και τις τιμές των υποδεέστερων ακινήτων και τα ενοίκια. Ως αποτέλεσμα, ένα ολοένα και μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού, ειδικά οι νέοι, αποκλείεται από την αγορά κατοικίας. Τα δεδομένα δείχνουν μια σημαντική επιδείνωση στους δείκτες «προσιτότητας» για την αγορά στέγης, με το κόστος στέγασης να αγγίζει το 35,2% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών στην Ελλάδα, σε σύγκριση με το 19,7% κατά μέσο όρο στην ΕΕ. Επιπλέον, το 28,5% του ελληνικού πληθυσμού ζει σε νοικοκυριά όπου το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, σε αντίθεση με μόλις 8,9% στην ΕΕ. Παράλληλα, η αναλογία των τιμών των κατοικιών προς το διαθέσιμο εισόδημα έχει αυξηθεί κατά 24,1% τα τελευταία πέντε χρόνια, με ακόμα μεγαλύτερη αύξηση 44,4% στην αναλογία τιμών κατοικιών προς ενοίκια.
Η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα έχει σημειώσει σημαντική πτώση, με το ποσοστό της να ανέρχεται πλέον στο 69,6% και στην Αθήνα να πέφτει στο 64%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat. Η ραγδαία αύξηση των αξιών των οικιστικών ακινήτων, μετά την κατάρρευσή τους την περίοδο της κρίσης , η οποία φτάνει διψήφια ποσοστά τα τελευταία δύο χρόνια, είναι βασικός παράγοντας που συμβάλλει στη μείωση αυτή. Από το 2017, όταν οι αξίες των ακινήτων ήταν στο χαμηλότερο σημείο τους, η αύξηση των αξιών στην Αθήνα φτάνει το 90%. Σε σύγκριση με το 2008, τη χρονιά με την καλύτερη απόδοση στην αγορά ακινήτων, η αύξηση των αξιών είναι μόλις 4%. Επιπλέον, το απόθεμα ακινήτων προς πώληση είναι κυρίως παλαιό, με περισσότερα από 40 έτη ζωής, και οι αξίες τους έχουν εκτοξευθεί, με συνολική αύξηση που αγγίζει το 100% και 70% στο κέντρο της Αθήνας. Εν τω μεταξύ, το διαθέσιμο εισόδημα έχει μειωθεί κατά 20% σε σύγκριση με το 2008, και η έλλειψη νέων οικοδομικών αδειών έχει επιδεινώσει την κατάσταση, καθώς οι άδειες που εκδόθηκαν από το 2011 έως το 2024 είναι ισοδύναμες με αυτές του 2005.
Την αυξητική τάση των νέων Αδειών Δόμησης ανέκοψε απότομα η πρόσφατη κρίση που αφορά στο ΝΟΚ 2012. Εδώ και μερικούς μήνες ο κατασκευαστικός κλάδος έχει παγώσει σε μεγάλο βαθμό τις νέες αδειοδοτήσεις και το σχεδιασμό νέων έργων σε αναμονή της εξέλιξης της δίκης στο ΣΤΕ του ΝΟΚ 2012.
Η τρέχουσα κατάσταση προβληματίζει όλους τους εμπλεκόμενους με την αγορά ακινήτων αλλά και την κυβέρνηση καθώς τα προβλήματα που δημιουργούνται από την τρέχουσα συγκυρία με την αμφισβήτηση του ΝΟΚ είναι πολυδιάστατα και με πολλές επιπτώσεις. Η αίσθηση ανασφάλειας δικαίου , και η εν γένει περιτρέχουσα ατμόσφαιρα αμφισβήτησης της Ελληνικής νομοθεσίας σίγουρα δεν ευνοεί τις επενδύσεις , τους αγοραστές αλλά και τους πωλητές ακινήτων . Σε μία αγορά που το ισοζύγιο προσφοράς ζήτησης είναι ο καθοριστικός παράγοντας των αξιών των ακινήτων , των αποδόσεων αλλά και του κόστους στέγασης , η αναστολή της οικοδομικής δραστηριότητας λειτουργεί αρνητικά πιέζοντας τις αξίες , και τα μισθώματα σε νέα υψηλά επίπεδα.
Παράλληλα, η Αθήνα αλλά και άλλες πόλεις αντιμετωπίζουν πίεση από την αύξηση του τουρισμού, που επηρεάζει τον πληθυσμό και την αγορά κατοικίας.
Η προοπτική της αγοράς και η Αθηναική Ριβιέρα
Η πορεία των τιμών στην αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια εξαρτάται από πλήθος παραγόντων που επηρεάζουν την προσφορά και τη ζήτηση. Σημαντικοί παράγοντες από την πλευρά της προσφοράς περιλαμβάνουν το κόστος κατασκευής και τις φορολογικές ρυθμίσεις, ενώ από την πλευρά της ζήτησης καταλυτικοί είναι η μεταβολή του πληθυσμού, το διαθέσιμο εισόδημα και το κόστος δανεισμού. Το φορολογικό καθεστώς, οι πολεοδομικές διατάξεις και η γραφειοκρατία επηρεάζουν επίσης την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων. Σήμερα, οι αυξημένες τιμές στις πρώτες ύλες αυξάνουν το κόστος κατασκευής, περιορίζοντας την προσφορά, ενώ τα υψηλά επιτόκια δανεισμού περιορίζουν τη ζήτηση. Επιπλέον, η μείωση των πραγματικών εισοδημάτων μειώνει την προσιτότητα στην κατοικία για τα ελληνικά νοικοκυριά. Παράλληλα, η εγχώρια κτηματαγορά έχει στραφεί σε μεγάλο βαθμό σε επενδύσεις από το εξωτερικό, με τις άμεσες ξένες επενδύσεις, τη «Χρυσή Βίζα», το Airbnb και τις εξοχικές κατοικίες να παίζουν σημαντικό ρόλο στην ενίσχυση της ζήτησης.
Η αγορά είναι δεδομένο ότι δε λειτουργεί οριζόντια. Εϊναι δεδομένο ότι κανείς πρέπει να ξεχωρίσει σε κατηγορίες τα ακίνητα με βάση την ποιότητά τους, την τοποθεσία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τους. Η Αθηναική Ριβιέρα στα Νότια Προάστια της Αττικής αποτελεί τα τελευταία χρόνια την κορυφαία κατηγορία στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα αλλά και μία από τις πιο γρήγορα αναπτυσσόμενες στην Ευρώπη. Ο συνδυασμός μίας σειράς τεράστιων έργων υποδομής μαζί με την έντονη οικιστική ανάπτυξη νέων σύγχρονων πολυτελών κατασκευών ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κατά μήκος της Αθηναϊκής Ριβιέρας έφερε τα Νότια Προάστια στο επίκεντρο ενδιαφέροντος αγοραστών και επενδυτών από όλο τον κόσμο που παραδοσιακά επέλεγαν τη Γαλλική ή την Ιταλική Ριβιέρα μεταξύ άλλων.
Η Αγορά Ακινήτων στην Αθηναϊκή Ριβιέρα: Προοπτικές και Τάσεις των Νέων Πολυτελών και Σύγχρονων Κατοικιών
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα, με τα μαγευτικά παράλιά της, τους μοντέρνους οικισμούς και τις άριστες υποδομές, αποτελεί έναν από τους πιο ανερχόμενους προορισμούς της Ευρώπης για την αγορά υπερπολυτελών ακινήτων. Αυτή η περιοχή προσελκύει επενδυτές και ιδιώτες αγοραστές υψηλής οικονομικής επιφάνειας, οι οποίοι ενδιαφέρονται για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών που συνδυάζουν μοναδική τοποθεσία και ποιοτική διαβίωση.
Η αγορά των πολυτελών και υπερπολυτελών κατοικιών ή «prime» ακινήτων παρουσιάζει έντονη ζήτηση στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, η οποία αναμένεται να διατηρηθεί και να ενισχυθεί περαιτέρω. Οι κατοικίες υψηλών προδιαγραφών που βρίσκονται στα νότια προάστια της Αθήνας συγκεντρώνουν τεράστιο ενδιαφέρον από διεθνείς αγοραστές. Αυτές οι κατοικίες χαρακτηρίζονται από νεόδμητες, σύγχρονες κατασκευές που περιλαμβάνουν έξυπνα συστήματα διαχείρισης (smart homes), ενεργειακή αποδοτικότητα και, φυσικά, εκπληκτική θέα στη θάλασσα και άμεση προσβασιμότητα σε εκπληκτικές παραλίες.
Παρότι η ζήτηση διατηρείται σταθερά υψηλή, η προσφορά αυτών των ακινήτων παραμένει σχετικά περιορισμένη, γεγονός που αυξάνει την αξία τους. Ειδικά τους τελευταίους μήνες , λόγω της αναστάτωσης με τα θέματα της νομοθεσίας, ο αριθμός έκδοσης νέων αδειών στα Νότια Προάστια έχει μειωθεί αισθητά , μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο . Αυτό δημιουργεί ιδανικές συνθήκες για επενδύσεις, οι αξίες αυξάνονται σταδιακά , με τις τιμές σε ορισμένα από αυτά τα ακίνητα να ξεπερνούν κατά πολύ τα 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Οι Υποδομές, η Άνοδος των UHNWI και η Διεθνής Σύγκριση
Οι τεράστιες επενδύσεις που έχουν ολοκληρωθεί όπως η Μαρίνα στη Βουλιαγμένη αλλά και δεκάδες άλλες επενδύσεις που βρίσκονται σε εξέλιξη στο παραλιακό μέτωπο προσφέρουν πλέον τις απαραίτητες προδιαγραφές για να γίνουν τα Νότια Προάστια, και ειδικά τα 3Β και η Γλυφάδα, πόλος έλξης μίας ιδιαίτερης κατηγορίας αγοραστών που μέχρι πρίν λίγα χρόνια ήταν σπάνιος για την περιοχή. Η αύξηση των Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWI), δηλαδή των ατόμων με εξαιρετικά υψηλή οικονομική επιφάνεια, οι οποίοι ενδιαφέρονται για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Αθηναϊκή Ριβιέρα αποτελεί βασικό παράγοντα στην εξέλιξη και την τάση της αγορά. Η ζήτηση από αυτή την κατηγορία αγοραστών αυξάνει τις τιμές και διαμορφώνει την αγορά, κατατάσσοντας την Αθηναική Ριβιέρα στην κατηγορία των Prime επιλογών μαζί με άλλους δημοφιλείς προορισμούς, όπως η Γαλλική Ριβιέρα και η Σαρδηνία.
Οι αξίες στην Αθηναϊκή Ριβιέρα για περίπου μία πενταετία βρίσκονται σε ανοδική τροχιά, αλλά παραμένουν ακόμη σε χαμηλότερα επίπεδα σε σύγκριση με τους ανταγωνιστικούς προορισμούς του εξωτερικού. Αυτό το γεγονός ενισχύει το αγοραστικό ενδιαφέρον, καθώς η περιοχή προσφέρει μια εξαιρετική αναλογία κόστους-οφέλους, δεδομένων των υψηλών προδιαγραφών των ακινήτων και της μοναδικής τοποθεσίας τους προσφέροντας μία μοναδική εμπειρία διαβίωσης.
Προοπτικές για το Μέλλον
Λαμβάνοντας υπόψη την περιορισμένη προσφορά και την αυξανόμενη ζήτηση, η αγορά πολυτελών κατοικιών στην Αθηναϊκή Ριβιέρα φαίνεται να διατηρεί τις θετικές προοπτικές της. Η σταθερή αύξηση των τιμών, αν και πιο λελογισμένη σε σχέση με προηγούμενα έτη, αναμένεται να συνεχιστεί, καθώς τα ακίνητα αυτά αποτελούν επένδυση με υψηλή αξία και μικρότερο επενδυτικό ρίσκο σε σχέση με άλλες περιοχές της Ευρώπης.
Οι ξένοι επενδυτές συνεχίζουν να βλέπουν την Αθήνα ως ελκυστική αγορά ακινήτων, με τις υποδομές και τις παροχές που προσφέρονται να ενισχύουν την αίσθηση πολυτέλειας και ποιότητας. Αν και οι τιμές αυξάνονται, τα ακίνητα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα εξακολουθούν να θεωρούνται πιο προσιτά σε σύγκριση με άλλους προορισμούς, γεγονός που δημιουργεί τις συνθήκες για περαιτέρω ανάπτυξη και ευκαιρίες επένδυσης.
Σε ένα ανταγωνιστικό διεθνές περιβάλλον, η Αθηναϊκή Ριβιέρα έχει τα χαρακτηριστικά που μπορούν να την καθιερώσουν ως έναν από τους κορυφαίους προορισμούς για αγορά πολυτελών κατοικιών, καθιστώντας την ένα από τα πιο υποσχόμενα σημεία της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων.
Σήμερα το καίριο ζήτημα που θα κρίνει την πορεία της Ελληνικής κτηματαγοράς στο σύνολό της αλλά και αυτό των Νοτίων Προαστίων και της Αθηναϊκής Ριβιέρας είναι η ανάγκη εξασφάλισης ενός σταθερού πλαισίου νομοθετικού και φορολογικού το οποίο θα διασφαλίζει την απαραίτητη ασφάλεια δικαίου εδραιώνοντας την εμπιστοσύνη που χρειάζεται κάθε αγορά που θέλει να κινείται σταθερά ανοδικά.
Τους τελευταίους μήνες ένας συνδυασμός νομοθετικών ρυθμίσεων που αφορούν στα ακίνητα αλλά και η όλη αναστάτωση που προκλήθηκε όσον αφορά στη συνταγματικότητα του ΝΟΚ 2012 έχουν προκαλέσει μία τεράστια αναστάτωση στους αγοραστές, τους επενδυτές και τους κατασκευαστές παγώνοντας τον κατασκευαστικό κλάδο. Το κράτος πρέπει να διασφαλίσει την απαραίτητη ασφάλεια δικαίου και να δημιουργήσει ένα σταθερό νομοθετικό και φορολογικό πλαίσιο που θα συνάδει με τις δυνατότητες και τη σημασία της ελληνικής κτηματαγοράς.
Κιολέογλου Κωνσταντίνος REV
Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π.
MEng in Structural Engineering, N.T.U.A
MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University
Recognised Expert Property Valuer & European Valuer ,Tegova
Managing Partner Avakon