Θα επηρεαστεί το project του Ελληνικού από την απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ;
Το τοπίο γύρω από τις κατασκευές στο Ελληνικό διαμορφώνεται υπό τη σκιά της αναμενόμενης δημοσίευσης της απόφασης του ΣτΕ για τις διατάξεις του ΝΟΚ. Αν και τα μεγάλα έργα της επένδυσης φαντάζουν νομικά θωρακισμένα, οι λεπτομέρειες της απόφασης αναμένεται να κρίνουν πολλά, ειδικά για επιμέρους κατασκευές που ίσως χρειαστεί να επανεξεταστούν.
- 20/12/2024
Δύο είναι αυτή τη στιγμή τα στοιχεία που σχετίζονται με τη μεγάλη επένδυση στο Ελληνικό και το κατά πόσο επηρεάζεται ή όχι η εξέλιξή της από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας περί αντισυνταγματικότητας των διατάξεων του ΝΟΚ για τα μπόνους δόμησης (π.χ. ψηλότερα κτίρια και περισσότερα τετραγωνικά καθ’ ύψος σε περίπτωση ‘πράσινων’ κατασκευών), η οποία ωστόσο δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί, γεγονός που αφήνει χώρο για ασάφεια και πολλαπλές ερμηνείες. Η δημοσίευσή της θυμίζουμε ότι αναμένεται να γίνει τον Ιανουάριο του 2025.
Νομικοί κύκλοι με τους οποίους επικοινώνησε το NouPou και γνωρίζουν ενδελεχώς τα δεδομένα σε σχέση με το Ελληνικό, επισημαίνουν ότι υφίσταται Ειδικό Προεδρικό Διάταγμα αποκλειστικά για την επένδυση και ενώ έχει προηγηθεί σειρά μελετών για την υλοποίησή της. Αυτό σημαίνει πως σε ό,τι αφορά τη μεγάλη εικόνα και τον ευρύτερο σχεδιασμό του, το Ελληνικό δεν επηρεάζεται, δεδομένου ότι οι ειδικές μελέτες που πραγματοποιήθηκαν και το Ειδικό Προεδρικό Διάταγμα που βρίσκεται σε ισχύ, έδωσαν το δικαίωμα στους επενδυτές του Ελληνικού να δημιουργήσουν ειδικά κτίρια όπως ο πύργος κατοικιών Riviera Tower ύψους 200 μέτρων, τα δύο μεγάλα εμπορικά κέντρα αλλά και το σύνθετο τουριστικό συγκρότημα – καζίνο των Hard Rock International – ΓΕΚ Τέρνα.
Για να είναι νομικά κατοχυρωμένη η δημιουργία των συγκεκριμένων κτιρίων, ήταν απαραίτητη η εξάντληση των ειδικών μελετών. Τονίζουν ότι οι ειδικές αυτές μελέτες αφορούν αποκλειστικά την επένδυση του Ελληνικού και εφαρμόζονται μόνο σε αυτήν την περίπτωση και όχι σε άλλες κατασκευές ανά την Ελλάδα, επομένως δεν επηρεάζονται από την γενική νομοθεσία και τις όποιες διατάξεις του ΝΟΚ.
Τι μπορεί να συμβεί σε σχέση με επιμέρους κατασκευές στο Ελληνικό
Ωστόσο, το Ειδικό Προεδρικό Διάταγμα για το Ελληνικό, κάνει αναφορές και στις διατάξεις του ΝΟΚ, καθότι επιμέρους κατασκευές όπως είναι για παράδειγμα οι κατοικίες, επικαλούνται τις εν λόγω διατάξεις. Όπως εξηγούν οι ίδιοι κύκλοι, σε περιπτώσεις που εφαρμόζεται το γενικό νομοθετικό πλαίσιο που σχετίζεται με τον ΝΟΚ, ενδέχεται να επηρεαστεί και το Ελληνικό. Ωστόσο το εάν τελικά επηρεάζει τις επιμέρους αναπτύξεις του Ελληνικού και εν προκειμένω τις κατοικίες, θα αποσαφηνιστεί από τις ερμηνευτικές προσεγγίσεις του κειμένου της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Για παράδειγμα, σε περίπτωση που σε ένα κτίριο κατοικιών του Ελληνικού ο αρχιτέκτονας ή ο μηχανικός έχει προβλέψει με βάση τις διατάξεις του ΝΟΚ, τη φύτευση του δώματος με πράσινο για να εξοικονομήσει χώρο από πατάρια και να «κερδίσει» περισσότερο χώρο σε τετραγωνικά στα υπό κατασκευή διαμερίσματα, είναι κάτι που θα πρέπει να εξεταστεί με βάση την απόφαση που θα δημοσιευθεί.
Το ερώτημα σε αυτή την περίπτωση είναι εάν θα καλύπτονται και οι επιμέρους κατασκευές από το Ειδικό Προεδρικό Διάταγμα ή θα υφίσταται η ανάγκη αναθεώρησης του σχεδιασμού τους, σε περίπτωση που η απόφαση του ΣτΕ ορίζει ότι αυτές επηρεάζονται από τη γενική νομοθεσία που σχετίζεται με την εφαρμογή του ΝΟΚ και ισχύει για όλες τις κατασκευές στην Ελλάδα καθώς και για το Ελληνικό. Στη δεύτερη περίπτωση δεν αποκλείεται να χρειαστεί αναθεώρηση του σχεδιασμού και επιμέρους διορθώσεις – σε μικρότερο ή μεγαλύτερο βαθμό – σε κτίρια όπου υπάρχει αξιοποίηση των διατάξεων του ΝΟΚ.
Απαραίτητη η δημοσίευση της απόφασης του ΣτΕ που θα συγκεκριμενοποιεί το καθεστώς για τις διατάξεις του ΝΟΚ
Βασικό ωστόσο είναι σύμφωνα με πηγές της αγοράς το γεγονός ότι αυτή τη στιγμή δεν είναι στη διάθεσή μας η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, παρά μόνο η ανακοίνωση του προέδρου του ΣτΕ, η οποία επιδιώκει να θέσει βασικούς άξονες και κόκκινες γραμμές. «Είναι μεγάλο ερωτηματικό εάν η ανακοίνωση κατάφερε να δώσει κάποιες αρχικές διευκρινίσεις ως προς την απόφαση του ανώτατου δικαστηρίου ή δημιούργησε μεγαλύτερο μπλέξιμο και αγωνία», επισημαίνουν χαρακτηριστικά.
«Έχουμε μία ανακοίνωση από την οποία δεν καταλαβαίνουμε πολλά πράγματα. Η σοβαρή και συγκροτημένη αντιμετώπιση επιβάλλει, μέχρι να δούμε το κείμενο της απόφασης, να μην κάνουμε ερμηνευτικές προσεγγίσεις που μπορεί να αποτελέσουν άλματα στο κενό. Όταν θα βγει το κείμενο της απόφασης στη δημοσιότητα μέσα στον Ιανουάριο, τότε θα έχουμε τη βάση, όχι για την επίλυση των ζητημάτων, αλλά για την ερμηνεία των προβλημάτων που θα θέτει η απόφαση. Περιμένουν όλοι με αγωνία να διαβάσουν την απόφαση και όσοι τη διαβάσουν σωστά θα διαπιστώσουν ότι κατά ένα μέρος κάποια πράγματα είναι σαφή ως προς το τι απαγορεύεται και τι επιτρέπεται. Κατά ένα μέρος τα πράγματα θα είναι αμφσιβητούμενα και δύσκολα ερμηνεύσιμα. Με την επίσημη απόφαση που θα είναι η βάση, θα ξεκινήσει μία συζήτηση όπου όλοι οι εμπλεκόμενοι θα πρέπει να επιδείξουν τη μέγιστη σοβαρότητα».
Το ίδιο πρόσωπο ωστόσο εκφράζει την ανησυχία του για το ενδεχόμενο μετά τη δημοσίευση της απόφασης, η εκτελεστική εξουσία να σπεύσει να διορθώσει σειρά θεμάτων που προκύπτουν με νέα νομοθετική πρωτοβουλία του ΣτΕ, χωρίς να έχει υπολογίσει ότι λύνοντας αυτά τα ζητήματα, θα δημιουργήσει νέα προς επίλυση. «Χρειάζεται σοβαρότητα για το τι λέει η απόφαση, ποια θέματα γεννώνται και πού προσκρούουν στην υφιστάμενη κατάσταση. Ο πρόεδρος του ΣτΕ αναφέρει για παράδειγμα ότι έως σήμερα όσοι έχουν εκδώσει οικοδομικές άδειες συνεχίζουν κανονικά τα έργα τους. Αυτό φαίνεται να είναι ένα καθαρό συμπέρασμα».
Επιμέρους πολεοδομικός σχεδιασμός και παρεκκλίσεις ανάλογα με τον χαρακτήρα κάθε περιοχής
Οι ίδιες πηγές επισημαίνουν ότι στα όσα θα αναφέρει η απόφαση του ΣτΕ θα υπάρχουν συγκεκριμένες προβλέψεις. Φέρνουν ως παράδειγμα την περιοχή της Φιλοθέης και του Ψυχικού, όπου δεν υφίσταται ανάγκη παρεκκλίσεων καθ’ ύψος, καθώς η περιοχή είναι αραιοκατοικημενη με χαμηλά κτίρια. Ωστόσο στην Κυψέλη, που είναι πυκνοκατοικημένη, μπορεί να υφίσταται ανάγκη παρεκκλίσεων σε ύψος για να περιοριστεί ο όγκος δόμησης, κάτι που μπορεί να έχει ευεργετικό χαρακτήρα για την περιοχή.
Εξηγούν δε, ότι εάν έχει προηγηθεί μελέτη στην οποία αναγνωρίζονται τα ειδικά χαρακτηριστικά της περιοχής αυτής σε σχέση με την ανάγκη παρέκκλισης από τον νόμο, η όποια παρέκκλιση σε ύψος βάσει ΝΟΚ θα είναι συνταγματική. Ωστόσο η οριζόντια εφαρμογή διατάξεων της νομοθεσίας που θα εξομοιώνει όλες τις περιοχές – παρά το γεγονός ότι δεν έχουν τα ίδια χαρακτηριστικά – καθιστά αυτές τις διατάξεις και την ολότητα εφαρμογής τους ως αντισυνταγματική, κάτι που αναμένεται ότι θα γίνεται σαφές στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Επί της ουσίας, αυτό που εκτιμούν σε σχέση με το περιεχόμενο της απόφασης, είναι ότι θα ζητείται να γίνουν μελέτες στο πλαίσιο της εφαρμογής των ειδικών πολεοδομικών σχεδίων, προκειμένου να εφαρμόζονται ειδικοί συντελεστές κατά περίπτωση και κατά περιοχή.
Να σημειωθεί πως το υπουργείο Περιβάλλοντος γνωστοποίησε ότι η υπόθεση του ΝΟΚ θα αντιμετωπιστεί με νομοθετική ρύθμιση που θα φέρει το ΥΠΕΝ άμεσα, ώστε τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού να ενταχθούν στα πολεοδομικά σχέδια που καταρτίζει αυτό το διάστημα το ΥΠΕΝ σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί εντός της προσεχούς τριετίας.