ΝΟΚ: Η κυβέρνηση βάζει στον πάγο την αγορά ακινήτων μετά την ανακοίνωση του ΣΤΕ
Ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π. & Managing Partner της Avakon, αναλύει πώς η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας που ακυρώνει διατάξεις του ΝΟΚ τραβάει ουσιαστικά «χειρόφρενο» στον κατασκευαστικό κλάδο και ποιοι είναι τελικά οι μεγάλοι χαμένοι της υπόθεσης.
- 20/12/2024
Γράφει ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π. & Managing Partner της Avakon – Real Estate Development
Χάος επικρατεί στην κτηματαγορά μετά την ανακοίνωση του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Όλα έχουν «παγώσει», με αρχιτέκτονες, μηχανικούς, ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές να βρίσκονται σε κατάσταση αβεβαιότητας. Όλοι αναμένουν, αφενός, τη δημοσίευση της απόφασης του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου και, αφετέρου, τις επόμενες κινήσεις της ηγεσίας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Το ΥΠΕΝ, για να αποτρέψει τη δημιουργία τετελεσμένων και αδιεξόδων, κατέθεσε επείγουσα μεταβατική διάταξη στη Βουλή, με την οποία:
Αναστέλλεται η έκδοση προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση συγκεκριμένων διατάξεων του ΝΟΚ, όπως τα κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης, η μη προσμέτρηση παταριών στον συντελεστή δόμησης, και άλλα.
Αναστέλλονται οι συνεδριάσεις των πολεοδομικών συμβουλίων για σχετικά θέματα, έως τη δημοσίευση της απόφασης.
Επιπλέον, οι αναστολές αυτές δύνανται να παραταθούν με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για έναν μήνα από τη δημοσίευση της απόφασης του ΣτΕ. Οι οικοδομικές άδειες που είχαν ήδη εκδοθεί με τα κίνητρα του ΝΟΚ δεν ανακαλούνται έως τη δημοσίευση της απόφασης, ενώ ανακλήσεις που έγιναν από 11/12/2024 ανακαλούνται αυτοδικαίως.
Για την περίπτωση που απαιτηθεί η επεξεργασία νομοθετικής πρωτοβουλίας, όπως και η θεσμοθέτηση σχετικών ρυθμίσεων, με στόχο την προσαρμογή στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, και οι δύο αναστολές –της έκδοσης προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών, όπως και οι συνεδριάσεις των πολεοδομικών συμβουλίων– δύνανται να παραταθούν με Απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τον έναν μήνα από τη δημοσίευση της εν λόγω απόφασης του ΣτΕ.
Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί με χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ δεν ανακαλούνται από τη Διοίκηση έως τη δημοσίευση της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας. Τυχόν ανακλήσεις οικοδομικών αδειών από τη Διοίκηση, λόγω της χρήσης των κινήτρων του ΝΟΚ που έλαβαν χώρα από την 11.12.2024 ανακαλούνται αυτοδικαίως.
Μετά από πολλούς μήνες αβεβαιότητας, έχουμε πλέον ένα νέο δεδομένο: ο κατασκευαστικός κλάδος επίσημα «τραβάει χειρόφρενο». Έπειτα από περίπου έναν χρόνο στασιμότητας και αναβολών νέων επενδυτικών έργων, μικρών και μεγάλων, το κράτος αναστέλλει την έκδοση οικοδομικών αδειών μέχρι να ξεκαθαρίσει το ρυθμιστικό τοπίο.
Η πρόσφατη ανακοίνωση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) αφήνει ασαφές το τι ισχύει, καθώς γίνεται αναφορά σε ορισμένα άρθρα και διατάξεις, χωρίς να αποκλείεται η εφαρμογή της απόφασης σε ευρύτερες περιπτώσεις. Αυτό ώθησε την κυβέρνηση να λάβει άμεσα μέτρα: αφενός, ξεκίνησε δημόσια διαβούλευση για το ζήτημα, και αφετέρου, «πάγωσε» τη δυνατότητα έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών.
Σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ, που αναμένεται να δημοσιευτεί τον Ιανουάριο, ορισμένες από τις επίμαχες διατάξεις του ΝΟΚ 2012 κρίθηκαν αντισυνταγματικές. Οι διατάξεις αυτές παραχωρούσαν στις υπηρεσίες δόμησης τη δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες κατά παρέκκλιση των όρων δόμησης που ισχύουν σε κάθε περιοχή, χωρίς επαρκή θεσμική τεκμηρίωση. Το ΣτΕ τονίζει ότι τα κίνητρα που προβλέπονται από τις συγκεκριμένες ρυθμίσεις θα έπρεπε να έχουν εξεταστεί και σταθμιστεί βάσει ειδικών επιστημονικών μελετών κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής.
Αν και η κυβέρνηση, οι ιδιώτες και ο κατασκευαστικός κλάδος υποδέχθηκαν αρχικά με ανακούφιση το γεγονός ότι δεν ακυρώθηκαν αναδρομικά όλες οι οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί βάσει του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), το πρόβλημα παραμένει σύνθετο. Η αναδρομική ακυρότητα των αδειών στις οποίες δεν είχαν ξεκινήσει οι εργασίες δημιουργεί σοβαρά ζητήματα, ενώ η ασάφεια του ορισμού της «έναρξης εργασιών» αναμένεται να περιπλέξει περαιτέρω την κατάσταση.
Παρόμοια προβλήματα προκύπτουν και για άδειες που βρίσκονταν σε διαδικασία έκδοσης. Υπάρχουν άλλωστε εκατοντάδες άδειες που παραμένουν «στον αέρα», περιμένοντας εγκρίσεις από δημόσιους φορείς, όπως οι αρχαιολογικές υπηρεσίες ή ο ΔΕΔΔΗΕ.
Ο πιο άμεσος προβληματισμός αφορά το χρονοδιάγραμμα εφαρμογής της απόφασης του ΣτΕ. Η ανακοίνωση του Δεκεμβρίου ανέφερε ότι η απόφαση, που θα δημοσιευτεί τον Ιανουάριο, θα έχει αναδρομική ισχύ, ακυρώνοντας οικοδομικές άδειες για έργα των οποίων η υλοποίηση δεν είχε ξεκινήσει μέχρι την 11η Δεκεμβρίου. Ωστόσο, παραμένει θολό το πώς ορίζεται η «έναρξη υλοποίησης».
Θα θεωρηθούν «εξαιρούμενες» οι οικοδομές στις οποίες ξεκίνησαν χωματουργικές εργασίες; Ή αυτές που περιλάμβαναν την κατεδάφιση υπάρχοντος κτίσματος; Ή μήπως εκείνες για τις οποίες οι εργολάβοι είχαν προχωρήσει σε πληρωμές για την έναρξη των εργασιών; Η έλλειψη σαφήνειας σε αυτά τα ερωτήματα αυξάνει την ανησυχία και την αβεβαιότητα στον κλάδο.
Η ανακοίνωση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για μια απόφαση που δεν έχει ακόμα δημοσιευθεί είναι αρκετά ασυνήθιστη. Ωστόσο, αυτό που προκαλεί μεγαλύτερη ανησυχία είναι η χρήση αόριστης ορολογίας από το Ανώτατο Δικαστήριο, το οποίο, κατεξοχήν, γνωρίζει τη σημασία της ακρίβειας στην περιγραφή των πραγματικών καταστάσεων, ώστε να διασφαλίζεται η σαφής υπαγωγή τους στις νομικές έννοιες.
Επιπλέον, η τοποθέτηση του σημείου έναρξης εφαρμογής της απόφασης σε ένα τόσο δυσδιάκριτο χρονικό σημείο περιπλέκει την κατάσταση. Οποιαδήποτε ακύρωση διοικητικής πράξης προκαλεί παράπλευρες συνέπειες, πλήττοντας κυρίως τους καλόπιστους τρίτους που ενήργησαν με την εύλογη πεποίθηση ότι η διοικητική πράξη ήταν νόμιμη. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο, για λόγους ασφάλειας δικαίου, η ανάκληση ή ακύρωση διοικητικών πράξεων δεν πρέπει να έχει αναδρομική ισχύ ενώ θα πρέπει να προβλέπονται μεταβατικές διατάξεις για ομαλή προσαρμογή σε όλες τις αλλαγές.
Οι μεγάλοι χαμένοι της απόφασης, προς το παρόν, είναι όσοι ιδιώτες, κατασκευαστές, εργολάβοι και επενδυτές δεν πρόλαβαν, έως τις 11 Δεκεμβρίου, να ξεκινήσουν οικοδομικές εργασίες( με ότι αυτό σημαίνει) . Αν και στηρίχθηκαν σε οικοδομικές άδειες που, βάσει του τεκμηρίου νομιμότητας, θεωρούνται νόμιμες μέχρι την πιθανή ακύρωση ή ανάκλησή τους, βρίσκονται τώρα αντιμέτωποι με σοβαρά προβλήματα.
Παρόμοια αδικία υφίστανται όσοι είχαν την ατυχία η άδειά τους να προσβληθεί δικαστικά. Σύμφωνα με την ανακοίνωση του ΣτΕ, η μη αναδρομικότητα της απόφασης καλύπτει μόνο τις οικοδομικές άδειες των οποίων η υλοποίηση είχε ξεκινήσει, ενώ εξαιρεί εκείνες που εκκρεμούν δικαστικά. Με απλά λόγια, αν μια οικοδομή έχει ξεκινήσει αλλά στην πορεία η άδειά της προσβληθεί δικαστικά, ο ιδιοκτήτης θα έρθει αντιμέτωπος με την ακύρωση της άδειας και την παρανομία του κτίσματος – ιδίως ως προς τα πρόσθετα τετραγωνικά ή ορόφους. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η κατάσταση καθίσταται σχεδόν μη διαχειρίσιμη.
Ακόμα χειρότερα, όσοι αποφάσισαν να λειτουργήσουν συνετά, περιμένοντας την απόφαση του ΣτΕ χωρίς να ξεκινήσουν εργασίες, αντιμετωπίζουν εξίσου σοβαρές συνέπειες. Συστάσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας, προσύμφωνα πώλησης και οριστικά συμβόλαια ενδέχεται να ακυρωθούν, ενώ συμφωνίες αντιπαροχής θα χρειαστεί να επαναδιαπραγματευθούν. Οι επιπτώσεις της απόφασης πλήττουν έτσι και απλούς πολίτες, προκαλώντας μεγάλη αναστάτωση.
Προκαταβολές πρέπει να επιστραφούν, ενώ σχέδια πρέπει να επανασχεδιαστούν από την αρχή, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την πιθανότητα πολλά έργα να καθίστανται μη βιώσιμα υπό τους νέους όρους. Έλληνες και ξένοι αγοραστές που είχαν υπογράψει οριστικά συμβόλαια για έργα τα οποία δεν είχαν ξεκινήσει βρίσκονται σε αβέβαιη θέση. Αντίστοιχα, δεκάδες ιδιοκτήτες παλαιών κτισμάτων που είχαν προχωρήσει σε κατεδάφιση των ιδιοκτησιών τους, βασιζόμενοι στις διατάξεις του ΝΟΚ 2012, βρίσκονται πλέον εγκλωβισμένοι.
Προσφυγές και αποζημιώσεις
Είναι βέβαιο ότι το επόμενο διάστημα θα κατατεθούν πλήθος αγωγών και προσφυγών εξαιτίας των προαναφερθέντων ζητημάτων. Από τη μία πλευρά, ιδιώτες, των οποίων τα προσύμφωνα πώλησης ακυρώθηκαν, θα στραφούν κατά των εργολάβων, διεκδικώντας αποζημιώσεις για μη εκπλήρωση συμβατικών υποχρεώσεων. Θα υποστηρίξουν ότι οι εργολάβοι τους παραπλάνησαν, καθώς γνώριζαν ή όφειλαν να γνωρίζουν την πιθανότητα ακύρωσης της οικοδομικής άδειας.
Από την άλλη πλευρά, εργολάβοι που υφίστανται σοβαρές ζημιές θα κινηθούν νομικά κατά του Δημοσίου, των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) και των Δήμων (ως προϊστάμενων αρχών), για την ανάκληση των οικοδομικών αδειών. Αν και το Δημόσιο έχει την υποχρέωση να ανακαλεί διοικητικές πράξεις που βασίζονται σε διατάξεις νόμου κηρυχθείσες αντισυνταγματικές, η υποχρέωση αυτή δεν είναι απόλυτη όταν θίγονται δικαιώματα τρίτων. Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση κατά την οποία τίθεται ζήτημα προστασίας υπέρτερου δημοσίου συμφέροντος.
Πέρα από αυτές τις νομικές και οικονομικές περιπλοκές, προκύπτει ένα σοβαρό ερώτημα σχετικά με την ευθύνη της Διοίκησης, η οποία για χρόνια εφάρμοζε έναν αντισυνταγματικό νόμο, καθώς και της Δικαιοσύνης, της οποίας η βραδύτητα στην απόδοση κρίσης οδήγησε σε υπονόμευση της ασφάλειας δικαίου.
Τα παραπάνω προβλήματα θα μπορούσαν ενδεχομένως να είχαν αποφευχθεί εάν η απόφαση του ΣτΕ δεν είχε αναδρομικό χαρακτήρα, αλλά περιοριζόταν στο να απαγορεύσει την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών βασισμένων στο ΝΟΚ από εδώ και στο εξής. Η συγκεκριμένη συζήτηση αφορά μερικές εκατοντάδες οικοδομικές άδειες, γεγονός που υποδηλώνει ότι θα μπορούσε να είχε δοθεί προτεραιότητα στην ασφάλεια δικαίου.
Αυτό θα ήταν ιδιαίτερα κρίσιμο σε μια περίοδο στεγαστικής κρίσης, όπου η περαιτέρω αύξηση των τιμών των ακινήτων, λόγω μειωμένης προσφοράς και στρεβλώσεων στην αγορά, αποτελεί ένα εξαιρετικά δυσμενές σενάριο με ευρύτερες κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις.
Για άλλη μία φορά, δυστυχώς, αποδεικνύεται ότι η χώρα μας παραμένει πίσω σε κρίσιμους τομείς. Με τον τρόπο που λειτουργούμε, δεν θα μπορέσουμε ποτέ να προοδεύσουμε ουσιαστικά. Η ανελαστικότητα της κυβέρνησης και της τοπικής αυτοδιοίκησης, καθώς και η αδυναμία συζήτησης και συνεννόησης για το συλλογικό καλό, οδηγούν σε αδιέξοδα.
Είναι γνωστό ότι από το 2023, η κυβέρνηση είχε συγκροτήσει επιτροπή, στην οποία συμμετείχε και εκπρόσωπος της ΚΕΔΕ, με σκοπό τη διόρθωση των αδυναμιών του ΝΟΚ 2012 και τον εκσυγχρονισμό του, ώστε να ανταποκρίνεται στις σύγχρονες πολεοδομικές ανάγκες της χώρας. Παρά τους πολλούς μήνες διαβουλεύσεων, οι εργασίες της επιτροπής τελικά ανεστάλησαν, εξαιτίας της αδυναμίας συνεννόησης μεταξύ των μερών που συμμετείχαν.
Το αποτέλεσμα αυτής της αποτυχίας στη διοίκηση ήταν η κλιμάκωση της έντασης μεταξύ δήμων και κυβέρνησης, με τους πολίτες να βρίσκονται στη μέση αυτής της διαμάχης ως τα πραγματικά θύματα.
Ένα οργανωμένο κράτος οφείλει να διορθώνει τα λάθη των νόμων και να εκσυγχρονίζει τις διαδικασίες του με προγραμματισμό, εξασφαλίζοντας ισονομία, ασφάλεια δικαίου και προστασία των πολιτών. Αυτό πρέπει να επιτυγχάνεται ψύχραιμα, μέσω σωστών διαβουλεύσεων, με σαφείς μεταβατικές διατάξεις και επαρκείς περιόδους προσαρμογής, που να εγγυώνται μια ομαλή μετάβαση από το υφιστάμενο καθεστώς στο νέο.
Δυστυχώς, στην παρούσα περίπτωση, όλες αυτές οι αρχές παραβιάστηκαν από τους αρμόδιους φορείς. Το κράτος απέτυχε να λειτουργήσει όπως ορίζει το Σύνταγμα, αφήνοντας εκτεθειμένους τους πολίτες.
Αυτή τη στιγμή, εν αναμονή της δημοσίευσης της απόφασης του ΣτΕ και της νομοθετικής πρωτοβουλίας που αναμένεται να αναλάβει η κυβέρνηση, ο κατασκευαστικός κλάδος και η αγορά ακινήτων έχουν «παγώσει» προσωρινά ενώ οι οικοπεδούχοι βρίσκονται σε σύγχυση όσον αφορά στις αξίες των οικοπέδων τους. Παράλληλα, η εμπιστοσύνη στην ελληνική αγορά έχει κλονιστεί βαθιά, έπειτα από σχεδόν ένα χρόνο ταλαιπωρίας και παραλογισμού, με καταστροφικές, σε πολλές περιπτώσεις, συνέπειες για όσους εμπιστεύθηκαν, καλή τη πίστη, τους νόμους και το κράτος.Η εκπόνηση μελετών για Γενικά και Πολεοδομικά σχέδια έχει τεθεί ως προτεραιότητα από την κυβέρνηση. Πρόκειται για μία αρκετά πολύπλοκή και χρονοβόρα διαδικασία . Θα χρειαστούν τουλάχιστον δύο με τρία χρόνια ακόμα για να ολοκληρωθούν τα Γενικά και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια της χώρας. Παράλληλα οι περιοχές που διαθέτουν ήδη ΓΠΣ (όπως τα περισσότερα μεγάλα αστικά κέντρα) απαγορεύεται να προχωρήσουν στην αναθεώρησή τους την πρώτη πενταετία, ενώ οποιαδήποτε τροποποίηση απαιτεί μίνιμουμ δύο χρόνια. Με λίγα λόγια είναι απαραίτητη μία νομοθετική πρωτοβουλία μέχρι την ολοκλήρωση των ΓΠΣ και ΤΠΣ ώστε να διασφαλιστεί η ομαλή λειτουργία της αγοράς.
Κιολέογλου Κωνσταντίνος REV
Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π.
MEng in Structural Engineering, N.T.U.A
MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University
Recognised Expert Property Valuer & European Valuer ,Tegova
Managing Partner Avakon