Πώς διαμορφώνει τις τιμές των ακινήτων στα νότια προάστια το Ελληνικό

Πώς θα διαμορφωθούν οι τιμές των ακινήτων στα νότια προάστια μετά την ολοκλήρωση της επένδυσης στο Ελληνικό; Πότε και πού αξίζει κάποιος να αγοράσει ακίνητο; Τα ερωτήματα για το real estate της Αθηναϊκής Ριβιέρας είναι πολλά, καθώς τα τελευταία χρόνια έχει παρατηρηθεί «έκρηξη» της αγοράς μετά από τη δύσκολη περίοδο της δημοσιονομικής κρίσης στη χώρα.

• 16/03/2021
• Κείμενο: Μάκης Αποστόλου

Αναμφισβήτητα το έργο στο Ελληνικό έχει επηρεάσει σημαντικά τον χάρτη του real estate στα νότια προάστια, ενώ το τοπίο αναμένεται να αναδιαμορφωθεί και πάλι κατά τη διάρκεια υλοποίησης του μεγαλύτερου επενδυτικού project που έχει γίνει ποτέ στην Ελλάδα.

Η μαζική είσοδος των Κινέζων

Τα τελευταία χρόνια, τα νότια προάστια της Αττικής – και αναφερόμαστε κυρίως σε Γλυφάδα, Βούλα και Βουλιαγμένη – αποτελούν το μήλο της έριδος τόσο για τους εγχώριους αγοραστές όσο και για τους αλλοδαπούς, κυρίως Κινέζους, ενώ ενδιαφέρον εκδηλώθηκε και από επενδυτές προερχόμενους από Ισραήλ, Αίγυπτο και παραδοσιακά (από την εποχή της Αμερικανικής Βάσης) ΗΠΑ, οι οποίοι το διάστημα 2015 -2017 επένδυσαν σε διαμερίσματα τόσο για την απόκτηση της πολυπόθητης χρυσής βίζας, όσο και ως μορφή επένδυσης για το μέλλον.

Το συγκεκριμένο διάστημα, οι τιμές πώλησης των ακινήτων σε σχέση με το 2009 είχαν υποχωρήσει κατά 40% – 45 % σε Γλυφάδα και Βούλα, ενώ σε σχέση με τα βόρεια προάστια της Αττικής (πτώση 46% – 50% ) οι τιμές κατέγραψαν μια μεγαλύτερη ανθεκτικότητα.

Αξίζει να σημειωθεί ότι τα μνημονιακά χρόνια η μικρότερη πτώση στα νότια προάστια καταγράφηκε στη περιοχή του Ελληνικού (33% -39%), μια περιοχή που απέκτησε Μετρό διευκολύνοντας τους κατοίκους της ευρύτερης περιοχής, ενώ ταυτόχρονα αποτέλεσε και πόλο έλξης από ενδιαφερόμενους αγοραστές που πάντα είχαν στραμμένο το βλέμμα στα νότια αλλά δεν τους βόλευαν τα Μέσα Μαζικής Μεταφοράς.

Εξαργύρωσαν την υπεραξία του αύριο…σήμερα

Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή οι οποίοι με το πρόσχημα ότι «το Ελληνικό ξεκινάει», εδώ και πολλά χρόνια – σχεδόν από την αποχώρηση του εθνικού αερολιμένα – αύξησαν τις ζητούμενες τιμές των ακινήτων τους, επιδιώκοντας να εξαργυρώσουν την υπεραξία του αύριο… σήμερα.

Υπάρχουν αρκετές περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες ακινήτων κυρίως περιμετρικά του παλιού αεροδρομίου αλλά και των όμορων περιοχών κατάφεραν να εξαργυρώσουν αυτή την υπεραξία πολύ νωρίτερα. Ειδικότερα σε ό,τι αφορά τους Κινέζους, αυτοί για διάφορους λόγους επέλεξαν την κατηγορία των πιο παλαιών και πιο φθηνών ακινήτων, με στόχο την άμεση υπενοικίαση των ακινήτων, εις άγραν ελκυστικών αποδόσεων.

Οι τιμές αγοράς ακινήτων εντός και εκτός του Μητροπολιτικού Πάρκου του Ελληνικού

Σίγουρα η έναρξη των εργασιών στο  Ελληνικό θα πυροδοτήσει το επενδυτικό ενδιαφέρον, ωστόσο δεν αναμένεται να δούμε μεγάλες διαφοροποιήσεις στις τιμές σε σχέση με την εικόνα που υπάρχει σήμερα.

Αυτή τη στιγμή μάλιστα, που η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στις περιοχές γύρω από το μητροπολιτικό πάρκο κυμαίνεται από 3.800€/τμ έως 4.100 €/τμ, είναι υψηλότερη από την τιμή που προβλέπεται από το business plan του Ελληνικού (από 3.500 €/τμ έως 4.000€/τμ ) για την πώληση των κατοικιών εντός του μητροπολιτικού πάρκου – εξαιρουμένων βέβαια των κατοικιών που θα αναπτυχθούν στο παραλιακό μέτωπο.

Ένας προσδιοριστικός παράγοντας για τις τιμές των ακινήτων που θα δούμε εντός και εκτός του Μητροπολιτικού Πάρκου είναι το ποιοι θα είναι οι αρχικοί αγοραστές των υπό ανέγερση οικιστικών ακινήτων εντός του Μητροπολιτικού που θα διατεθούν προς πώληση. Εάν δηλαδή πρόκειται για επενδυτές που στοχεύουν στην υπεραξία και μεταπώληση, τότε οι ζητούμενες τιμές εντός του Μητροπολιτικού Πάρκου θα αυξηθούν. Αντίθετα, αν οι αγοραστές στοχεύουν στην κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης ή/και της απόκτησης golden visa εφόσον πρόκειται για πολίτες τρίτων χωρών, τότε οι ζητούμενες τιμές των κατοικιών περιφερειακά- εκτός του Μητροπολιτικού πάρκου θα πιεστούν έως ότου καταγραφεί κορεσμός εντός του πάρκου.

Το business plan

Ας μην ξεχνάμε, ότι σύμφωνα με το business plan του Ελληνικού, καθ’όλη τη διάρκεια της επένδυσης, από πωλήσεις κατοικιών εκτιμάται ότι θα προέλθει το 58% των εσόδων.

Σε κάθε περίπτωση, θα χρειαστεί χρόνος για να γίνουν επαρκείς εκτιμήσεις, ενώ καθοριστικούς παράγοντες αποτελούν ο χρόνος υλοποίησης των έργων – να υλοποιούνται στους χρόνους που έχουν οριστεί – καθώς και το Μητροπολιτικό πάρκο να έχει αρχίσει πραγματικά να αποκτά μια ολοκληρωμένη μορφή.

Χάθηκε η επενδυτική ευκαιρία στα νότια προάστια

Συνολικά πάντως για την περιοχή των νοτίων προαστίων, η πτώση που σημειώθηκε στις τιμές των ακινήτων στα χρόνια της ύφεσης, προσέφερε μιας πρώτης τάξης ευκαιρία σε ξένα κεφάλαια προερχόμενα από χώρες όπως το Ισραήλ, η Αίγυπτος, η Ολλανδία, η Τουρκία, η Κύπρος και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα να σαρώσουν την αγορά και να απολαμβάνουν σήμερα υπεραξίες ακόμη και 200% μέσα σε διάστημα 3-4 ετών.

Οι ειδικοί του real estate, με βάση τα σημερινά δεδομένα, θεωρούν ότι είναι αναπόφευκτη μία σταθεροποίηση αν όχι και διόρθωση των τιμών, οι οποίες πλέον δεν προσφέρονται κατά βάση για επενδύσεις (οι οποίες έχουν σαφώς μικρότερα περιθώρια αποδόσεων τα επόμενα χρόνια), αλλά κυρίως για αγορά εξοχικής κατοικίας και μόνο από αγοραστές του εξωτερικού.