Ακίνητα: Υπάρχουν ακόμη ευκαιρίες στα νότια προάστια; Ναι, αν βλέπετε μακριά…
Σε ποιες περιοχές των νοτίων προαστίων στρέφεται το επενδυτικό ενδιαφέρον για την αγορά οικοπέδων ή κατοικιών; Πού υπάρχουν ακόμη ευκαιρίες στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και γιατί όλο και περισσότεροι αγοράζουν σπίτια και οικόπεδα στις άλλοτε «ξεχασμένες» περιοχές του παραθαλάσσιου μετώπου;
- 26/03/2024
Ξεχάστε την πρωτοκαθεδρία των βορείων προαστίων που για δεκαετίες φιλοξενούσαν τις πιο επιτυχημένες επιχειρήσεις και τα ακριβότερα οικιστικά ακίνητα. Τα νότια προάστια της Αττικής μονοπωλούν πλέον το ενδιαφέρον, με Έλληνες και ξένους επενδυτές να αναζητούν μανιωδώς οικόπεδα, παλαιές μονοκατοικίες αλλά και διαμερίσματα για να καλύψουν την πολύ αυξημένη ζήτηση στην Αθηναϊκή Ριβιέρα.
Θυμάστε αλήθεια, τις χρυσές δεκαετίες των ‘90s και ‘00s, με τους επιχειρηματικούς κολοσσούς να μονομαχούν για μία περίοπτη θέση στα γυάλινα κτίρια της Κηφισίας; Ή τις πολυτελείς μεζονέτες στην Εκάλη, τη Φιλοθέη και το Ψυχικό που λανσάρονταν από τα lifestyle περιοδικά ως η μοναδική απόδειξη επαγγελματικής και κοινωνικής καταξίωσης; Η μετακόμιση από κάθε περιοχή της Αθήνας στο Μαρούσι, τα Βριλήσσια ή το Χαλάνδρι ήταν τότε για πολλούς όνειρο ζωής, με τους επενδυτές να ξοδεύουν αμύθητα ποσά για την αγορά εκτάσεων που θα στέγαζαν έναν φιλόδοξο τρόπο ζωής.
Όταν η Γλυφάδα είχε αεροπλάνα αλλά και… πρόβατα
Έκτοτε, πολλά άλλαξαν στη χώρα. Και το real estate ήταν ένα από αυτά. Στις 28 Μαρτίου 2001, λειτούργησε για πρώτη φορά το Διεθνές Αεροδρόμιο Αθηνών «Ελευθέριος Βενιζέλος» βάζοντας τέλος στην 60χρονη «ομηρία» των νοτίων προαστίων από το αεροδρόμιο του Ελληνικού. Οι καθημερινές προσγειώσεις αεροσκαφών σε απόσταση αναπνοής από τις ταράτσες των πολυκατοικιών της Βούλας και της Γλυφάδας, προκαλούσαν τρόμο και απορία στους επισκέπτες των περιοχών αυτών, την ίδια στιγμή που οι ατάραχοι κάτοικοι δήλωναν πως είχαν συνηθίσει να ζουν με τον θόρυβο των δεκάδων αεροσκαφών καθημερινά πάνω από τα κεφάλια τους.
Ωστόσο, η ύπαρξη και μόνο του αεροδρομίου του Ελληνικού μέσα στον αστικό ιστό «έριχνε» κατακόρυφα τις τιμές των γύρω περιοχών παρά την αδιαμφισβήτητη φυσική ομορφιά τους. Όσοι αποφάσιζαν από το 1980 και μετά να αγοράσουν ένα οικόπεδο στην Άνω Γλυφάδα ή στη Βούλα, θεωρούνταν κάτι παραπάνω από τολμηροί. Πολλοί είναι οι κάτοικοι των περιοχών αυτών που ως τα τέλη του ‘90 θυμούνται μάλιστα έντονα τα κοπάδια των προβάτων να βόσκουν στις παρυφές του Υμηττού με τους βοσκούς από τα κοντινά μαντριά να τους προμηθεύουν με τυρί και γάλα παραγωγής τους.
Από τη φέτα Γλυφάδας στα 5στερα ξενοδοχεία
Ο Άνω Γλυφαδιώτης του 1995, που απολάμβανε τη φέτα από κοντινό μαντρί, δύσκολα μπορεί πλέον να πιστέψει την κοσμογονία επενδύσεων στα νότια προάστια. Επενδύσεις εκατομμυρίων ευρώ στην ευρύτερη περιοχή μεταμορφώνουν σταδιακά την ακτογραμμή στο απόλυτο τοπόσημο – την Αθηναϊκή Ριβιέρα – που ήδη μονοπωλεί το διαφημιστικό σποτ του Marketing Greece, λανσάροντας την καλοκαιρινή χαλαρότητα ως τρόπο ζωής μέσα στην καρδιά της Αττικής.
Σε αυτή την αστική χαλαρότητα άλλωστε «ποντάρουν» διεθνείς επενδυτικοί κολοσσοί που με αφετηρία το mega project στο Ελληνικό που προχωρά με ταχύτατους ρυθμούς μεταμορφώνουν την ευρύτερη περιοχή χάρη σε ένα σύμπλεγμα 5στερων υπερπολυτελών ξενοδοχείων, εστιατορίων με αστέρια Michelin, spa και glamping καθώς και υπερπολυτελών οίκων με καταστήματα στην ανακαινισμένη μαρίνα Βουλιαγμένης και -σύντομα- στο Ελληνικό.
Οι δεκαετίες εγκατάλειψης του παραλιακού μετώπου δίνουν τη θέση τους σε ένα σύγχρονο παραθαλάσσιο αστικό τοπίο υψηλών προδιαγραφών, την ίδια στιγμή που εγχώριες και ξένες εταιρείες αναζητούν μανιωδώς οικόπεδα για να χτίσουν πολυτελείς κατοικίες στις γύρω περιοχές. Αρκεί μια βόλτα στους κεντρικούς δρόμους αλλά και στα στενά του Ελληνικού, της Γλυφάδας, της Βούλας και της Βάρκιζας για να διαπιστώσει κανείς τον οικοδομικό οργασμό των τελευταίων ετών. Νέες πολυκατοικίες ξεφυτρώνουν παντού, εργοτάξια ξεπηδούν σε κάθε δρομάκι ενώ και οι ανακαινίσεις παλαιών κατοικιών έχουν πολλαπλασιαστεί εκτινάσσοντας τις τιμές αγοράς και ενοικίασης κατοικίας.
Τιμές που «καίνε» σε Βούλα και Γλυφάδα
Περπατώντας ανάμεσα στις πολυτελείς επαύλεις του Πανοράματος Βούλας δύσκολα μπορεί κανείς να πιστέψει πως μόλις μερικά χρόνια πριν στη γύρω περιοχή συναντούσες μόνο λαγούς, αλεπούδες και χελώνες που απολάμβαναν το κατάφυτο βουνό. Σύμφωνα με την απογραφή του 1981, στο Πανόραμα Βούλας ζούσαν 1.000 κάτοικοι που αντιμετώπιζαν τεράστιες δυσκολίες σε μια περιοχή που πάλευε να αποκτήσει δίκτυο ύδρευσης και αποχέτευσης. Ένα μικρό ορεινό χωριό με σημείο συνάντησης το ταβερνάκι του μπάρμπα Αντώνη, που διέθετε μάλιστα και την πρώτη τηλεφωνική γραμμή!
Σήμερα, σχεδόν 40 χρόνια μετά, για να αποκτήσει κάποιος ένα νεόδμητο διαμέρισμα στη Βούλα (χρονολογίας 2013-2023) θα πρέπει να καταβάλει μέση ζητούμενη τιμή 7.207 ευρώ/τμ ενώ για την αγορά παλαιότερου διαμερίσματος (χρονολογίας 1960-1999) θα πληρώσει έως και 4.522 ευρώ/ τμ, όπως αναφέρει η έρευνα του Spitogatos.gr αποκλειστικά για το NouPou.
«Τσιμπημένη» είναι και η αγορά μονοκατοικίας στη Βούλα με τιμές ανά τετραγωνικό που αγγίζουν τις 4.000 ευρώ/τμ για παλαιότερα κτίσματα και έως 6.795 ευρώ/τμ. για την αγορά νεόδμητης κατοικίας που ενδέχεται και να ξεπερνά την τιμή αυτή αν πρόκειται για κτίριο της τελευταίας 5ετίας. Όσο για την αγορά οικοπέδου; Ο αγοραστής θα πρέπει να καταβάλει κατά μέσο όρο 1.603 ευρώ/τμ.
Πρωταγωνίστρια της χρυσής εποχής του ελληνικού κινηματογράφου καθώς εμφανίστηκε σε δεκάδες ταινίες της εποχής του ‘60, η Γλυφάδα φαίνεται πως κρατά πλέον τα σκήπτρα στο εγχώριο real estate. Συνδυάζοντας μοναδικά την τεράστια ακτογραμμή, την οργανωμένη αγορά αλλά και την ορεινή ανάσα δροσιάς, η Γλυφάδα τις τελευταίες δεκαετίες μεταμορφώνεται ριζικά. Από τα κλασικά διώροφα σπίτια με τους γεμάτους λεμονιές κήπους της δεκαετίας του ’90, πλέον η Γλυφάδα πρωτοστατεί στις τολμηρές αρχιτεκτονικές κατασκευές με τις πολυκατοικίες υψηλότατων προδιαγραφών που διαθέτουν ακόμη και ιδιωτική πισίνα σε κάθε βεράντα.
Η «χρυσή βίζα», που έχει ωθήσει πολλούς αλλοδαπούς να αναζητήσουν πολυτελείς κατοικίες στα νότια προάστια, έχει επηρεάσει σημαντικά τις τιμές πώλησης κατοικιών στην περιοχή. Άραβες, Λιβανέζοι, Κινέζοι αλλά και Τούρκοι αγοραστές δεν διστάζουν να πληρώσουν αδρά κάθε τετραγωνικό μέτρο στην Αθηναϊκή Ριβιέρα.
«Οι τιμές νεόδμητων κατοικιών στα Νότια ξεκινούν από 4.500 ευρώ/τμ και τα παλαιότητας από 2.000 ευρώ/τμ.», αναφέρει ο Κωνσταντίνος Αλεξίου, Οικονομολόγος – εκτιμητής και Υπεύθυνος Καταστήματος Νοτίων Προαστίων της Aspis Real Estate.
Στο ίδιο μήκος κύματος και οι εκτιμήσεις του Spitogatos.gr, όπου για την αγορά διαμερίσματος στη Γλυφάδα παλαιότητας (1960-1999), οι τιμές αγγίζουν τα 3.750 ευρώ/τμ ενώ για νεόδμητα διαμερίσματα (2013-2023), το τετραγωνικό πωλείται έως και 5.849 ευρώ/τμ. Στα ύψη βρίσκονται και οι τιμές πώλησης κατοικιών στην περιοχή ακόμη και αν είναι παλαιές κατασκευές καθώς πωλούνται στα 3.636 ευρώ/τμ ενώ αν είναι νεόδμητες η τιμή τους εκτοξεύεται στα 5.920 ευρώ/τμ. Όσο για τα λιγοστά πλέον οικόπεδα της περιοχής; Αυτά πωλούνται στα 1.984 ευρώ/τμ, όπως αναφέρει το Spitogatos.gr.
Οικόπεδο στη Γλυφάδα με 500 ευρώ/τμ; Και όμως, υπάρχει.
Ευκαιρία αποτελούν τα ελάχιστα πλέον οικόπεδα εκτός σχεδίου της περιοχής που ακόμη πωλούνται σε χαμηλές τιμές. Όπως αναφέρει ο Κωνσταντίνος Αλεξίου της Aspis Real Estate, οι τιμές οικοπέδων στα νότια προάστια στα εντός σχεδίου ξεκινούν από 1.500€/τμ και στα ελάχιστα εκτός σχεδίου από 500€/τμ.
Δεν είναι λίγοι επομένως εκείνοι που αποφασίζουν να αγοράσουν ένα εκτός σχεδίου οικόπεδο στα ορεινά της Γλυφάδας προσδοκώντας μελλοντική υπεραξία καθώς η ένταξή τους στο σχέδιο πόλης ενδέχεται να πραγματοποιηθεί μέσα στα επόμενα χρόνια. Αρκεί να σημειωθεί πως εκτός σχεδίου οικόπεδα της Άνω Γλυφάδας μετά την ένταξή τους πλέον αγγίζουν τιμές πώλησης που ξεπερνούν το 1 εκατ. ευρώ.
Κάτω από 1.000 ευρώ η τιμή πώλησης γης σε Βάρη – Βάρκιζα
Ως το…σύνορο των νοτίων προαστίων της Αττικής, η Βάρκιζα, αποτελούσε πριν από μερικά χρόνια την κατάληξη μιας κοντινής εκδρομής για τους Αθηναίους που απολάμβαναν τον καφέ τους στα παραθαλάσσια καταστήματά της αφού λίγο πριν είχαν κάνει ένα πέρασμα από τις διάσημες ψησταριές στα Βλάχικα της Βάρης. Ωστόσο, η τεράστια ζήτηση για κατοικίες στις γύρω περιοχές, φαίνεται πως μεταμορφώνουν ριζικά και αυτές τις δύο περιοχές. Έτσι, για να αγοράσει σήμερα κάποιος ένα παλαιό διαμέρισμα στη Βάρη ή τη Βάρκιζα θα πληρώσει έως και 4.000 ευρώ/τμ, με τα νεόδμητα να αγγίζουν τα 6.176 ευρώ/τμ.
«Τσιμπημένες» είναι και οι τιμές πώλησης ανά τετραγωνικό για τις παλαιές κατοικίες, που αγγίζουν τα 3.462 ευρώ/τμ και φθάνουν έως και τις 4.000 ευρώ/τμ για τις νεόδμητες. Ευκαιρία ωστόσο αποτελούν τα οικόπεδα των περιοχών αυτών, που πωλούνται κάτω από 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό και πιο συγκεκριμένα η μέση τιμή τους αγγίζει τα 824 ευρώ/τμ σύμφωνα με το Spitogatos.gr.
Στην αγορά παλαιών κατοικιών και στην πλήρη ανακαίνισή τους προχωρούν επίσης αρκετοί ενδιαφερόμενοι για την αγορά ακινήτων στις περιοχές αυτές, δημιουργώντας υπεραξία για τα ακίνητά τους. «Το κόστος ανακαίνισης παλαιών κατοικιών είναι από 500€/τμ έως 1000€/τμ και εάν το κάνει μόνος του ο ιδιοκτήτης κερδίζει το 30% του κόστους», αναφέρει χαρακτηριστικά ο Κωνσταντίνος Αλεξίου της Aspis Real Estate.
Η επέκταση της Αθηναϊκής Ριβιέρας και το «τέλος» της πολυκατοικίας
Μια νέα ισχυρή τάση καταγράφεται στο real estate τα τελευταία χρόνια που αφορά στην επέκταση της Αθηναϊκής Ριβιέρας σε περιοχές που άλλοτε θεωρούνταν αποκομμένες από τον αστικό ιστό. Ο λόγος για το Λαγονήσι, την Ανάβυσσο, την Σαρωνίδα, τα Καλύβια Θορικού και την Παλαιά Φώκαια, που γνωρίζουν πρωτοφανή ανάπτυξη την τελευταία 3ετία.
«Η βασικότερη αλλαγή συντελέστηκε με την πανδημία του κορονοϊού, όπου πολλές οικογένειες που διέθεταν εξοχικό στις περιοχές αυτές αποφάσισαν να περάσουν την καραντίνα στα παραθαλάσσια εξοχικά τους και μετά την πανδημία αποφάσισαν τελικά να μετακομίσουν μόνιμα», τονίζει η μεσίτρια Ιωάννα Ρόθου, που εξειδικεύεται στις περιοχές αυτές.
Ακολουθώντας το πρότυπο ζωής του εξωτερικού, όπου η κατοικία βρίσκεται εκτός του αστικού ιστού, η νέα τάση απορρίπτει ως εντελώς ξεπερασμένο οικιστικό μοντέλο την πολυκατοικία που κυριάρχησε για δεκαετίες στην Αττική και προτιμά τη ζωή σε μονοκατοικίες και μεζονέτες με πρόσβαση σε κήπο και θάλασσα. Η αίσθηση εξοχής που βιώνουν όσοι ήδη προτίμησαν αυτό τον τρόπο ζωής, δημιουργεί βιώσιμες κατοικίες πιο κοντά στη φύση και μακριά από την κουραστική πολυκοσμία και τη βαβούρα του κέντρου.
«Μοιραία» ήταν και η στροφή των κατασκευαστικών εταιριών στις περιοχές αυτές, που ενδιαφέρονται να χτίσουν συγκροτήματα κατοικιών στα πρότυπα του εξωτερικού, όπως αναφέρει η κα Ρόθου καθώς η ζήτηση για έτοιμες οικιστικές λύσεις αυξάνεται διαρκώς.
Το «μικρό Ελληνικό» εκτοξεύει τις τιμές
Οι τιμές πώλησης γης των περιοχών αυτών έχουν ήδη πάρει την ανηφόρα μετά και από την αποκάλυψη για τη δημιουργία του Saronida Olympos Golf Project, που χωροθετείται ανάμεσα στο Λαγονήσι και τη Σαρωνίδα και θα αναπτυχθεί εντός 6.500 στρεμμάτων. Το «μικρό Ελληνικό», όπως έχει χαρακτηριστικά ονομαστεί, θα υλοποιηθεί από τη Vita Development και θα αποτελέσει ένα σύνθετο τουριστικό χωριό, με πολυτελές ξενοδοχείο, μαρίνα, γήπεδο γκολφ έκτασης 550 στρεμμάτων, καθώς και συγκρότημα πολυτελών κατοικιών αλλά και φωτοβολταϊκό πάρκο.
Οι εξελίξεις αυτές, σε συνδυασμό με το έντονο ενδιαφέρον από αλλοδαπούς για την αγορά γης ή κατοικιών σε περιοχές μετά τη Βάρκιζα, αλλάζουν εντελώς το τοπίο στο εγχώριο real estate. Πολλά εγκαταλελειμμένα εξοχικά στις περιοχές αυτές ανακαινίζονται εκ βάθρων και μετατρέπονται σε πολυτελείς κατοικίες υψηλών προδιαγραφών ενώ αρκετοί ιδιοκτήτες οικοπέδων στρέφονται στη δόμηση προκατασκευασμένων σπιτιών, μια τάση ιδιαίτερα διαδεδομένη στο εξωτερικό, που μειώνει τον χρόνο κατασκευής και δημιουργεί κατοικίες «με το κλειδί στο χέρι».
Στις περιοχές Λαγονησίου – Σαρωνίδος – Αναβύσσου, νεόδμητες κατοικίες ξεκινούν από 3.500 ευρώ/τμ και οι παλαιότητας από 1.000 ευρώ/τμ., αναφέρει ο Κωνσταντίνος Αλεξίου της Aspis Real Estate, ενώ για τα οικόπεδα, οι τιμές κυμαίνονται στα 600 ευρώ/τμ για τα εντός σχεδίου και από 300 ευρώ/τμ για τα εκτός σχεδίου.
Ακριβότερη της περιοχής στη μέση τιμή πώλησης κατοικιών αναδεικνύεται η Σαρωνίδα με 2.821 ευρώ/τμ για μονοκατοικίες παλαιότητας (1960-1999) και 3.143 ευρώ/τμ για νεόδμητες κατοικίες (2013-2023), όπως αναφέρει η έρευνα του Spitogatos.gr. Ακολουθεί η Ανάβυσσος με μέση τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό στα 2.222 ευρώ/ τμ για παλαιότερες κατοικίες και 3.158 ευρώ/τμ για νεόδμητες κατοικίες. Χαμηλότερες τιμές συναντάμε στην Παλαιά Φώκαια, όπου το τετραγωνικό για παλαιότερες κατοικίες φτάνει τα 2.176 ευρώ/τμ και τα 2.375 ευρώ/τμ για νεόδμητες, ενώ στα Καλύβια Θορικού οι παλαιότερες κατοικίες πωλούνται γύρω στα 2.157 ευρώ/τμ και οι νεόδμητες στα 2.059 ευρώ/τμ.
Υπάρχει ακόμη οικόπεδο στα νότια προάστια με τιμή κάτω από 200 ευρώ/τμ;
Πραγματική ευκαιρία ωστόσο αποτελεί η αγορά οικοπέδων στις περιοχές αυτές καθώς η τιμή τετραγωνικού πέφτει ακόμη και κάτω από 500 ευρώ. Πιο συγκεκριμένα, ακριβότερη και πάλι θεωρείται η Σαρωνίδα, με μέση τιμή πώλησης οικοπέδων στα 459 ευρώ/τμ για τα εντός σχεδίου οικόπεδα, ακολουθεί η Ανάβυσσος με τιμή πώλησης στα 353 ευρώ/τμ, τα Καλύβια Θορικού στα 300 ευρώ/τμ και τέλος η Παλαιά Φώκαια με πολύ χαμηλή τιμή, στα 188 ευρώ/τμ, σύμφωνα με το Spitogatos.gr.
Ωστόσο, όπως αναφέρει η μεσίτρια Ιωάννα Ρόθου, έντονο ενδιαφέρον παρατηρείται και για οικόπεδα εκτός σχεδίου σε περιοχές όπως η Ανάβυσσος και η Φώκαια, καθώς αρκετοί θεωρούν πως σύντομα οι περιοχές αυτές θα ενταχθούν στο σχέδιο πόλης δημιουργώντας υπεραξία για την επένδυσή τους.
Επενδύσεις και στη Λαυρεωτική
Η πρωτοφανής ανάπτυξη που γνωρίζουν πιο απομακρυσμένες περιοχές της Αθηναϊκής Ριβιέρας φαίνεται πως συμπαρασύρει και όμορες περιοχές, όπως το Μαρκόπουλο Αττικής, το Κορωπί, η Κερατέα, ο Κουβαράς και το Λαύριο, όπου παρατηρείται αυξημένο ενδιαφέρον, αναφέρει η μεσίτρια Ιωάννα Ρόθου.
Όσο για τις τιμές κατοικίας; Στην περιοχή της Λαυρεωτικής οι νεόδμητες κατοικίες ξεκινούν από 2500 ευρώ/τμ και οι παλαιότητας από 1000 ευρώτμ, αναφέρει ο Κωνσταντίνος Αλεξίου της Aspis Real Estate.
Έχοντας επομένως ως δεδομένη τη νέα πραγματικότητα που θα μεταμορφώσει μέσα στα επόμενα χρόνια την παραλιακή σε ένα εμβληματικό τοπόσημο, η Αθηναϊκή Ριβιέρα τραβά σαν μαγνήτης τα βλέμματα επενδυτών ανεβάζοντας κατακόρυφα τις τιμές ακινήτων και οικοπέδων ακόμη και σε γειτονικούς δήμους.
Και παρόλο που στις περιοχές πέριξ του Ελληνικού ήδη η απόκτηση ενός ακινήτου ή ενός οικοπέδου μοιάζει όνειρο θερινής νυκτός για τους περισσότερους εξαιτίας των ήδη πολύ υψηλών τιμών τους, δεν είναι λίγοι εκείνοι που αποφασίζουν να επενδύσουν σε όμορες περιοχές προσδοκώντας να αποκτήσει υπεραξία η επένδυσή τους στο άμεσο μέλλον. Και όπως όλα δείχνουν, μάλλον δεν θα βγουν χαμένοι.