Μπορούν τελικά οι δήμοι να κόβουν τις άδειες για τα ψηλά κτίρια;
Τι συμβαίνει τελικά με την αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών, μετά από παρεμβάσεις των Δημοτικών Αρχών; Μπορούν τελικά τα Δημοτικά Συμβούλια να αποφασίσουν και να διακόψουν κατασκευαστικά projects; Προσπαθήσαμε να ρίξουμε φως στην υπόθεση, με τη βοήθεια του Παναγιώτη Γαλάνη, Δικηγόρου Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου, ο οποίος έλυσε τις απορίες μας.
- 27/03/2024
Συνεχίζεται το «θρίλερ» με τις νέες εξελίξεις που έχουν να κάνουν με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και την αντιπαράθεση μεταξύ Δημοτικών Αρχών και κατασκευαστών για τα «ψηλά κτίρια». Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός ότι, ο Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου Παναγιώτης Γαλάνης, με τον οποίο είχαμε επικοινωνία, αφήνει ανοικτό το ενδεχόμενο να υπάρξει αναβρασμός και ανάλογες κινήσεις ή πρωτοβουλίες από δήμους σε ολόκληρη τη χώρα, αναφορικά με αντίστοιχες περιπτώσεις.
Ως νεότερη εξέλιξη, ήρθε η δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά, η οποία ακυρώνει οικοδομική άδεια της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης, κατά το μέρος που επιτρέπει την ανέγερση φυτεμένου δώματος και «αποκαθηλώνει» τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), «ψαλιδίζοντας» επιπλέον ύψους 3,14 μέτρων στην συγκεκριμένη οικοδομή και επισφραγίζοντας το πολεοδομικό κεκτημένο της περιοχής.
Τι ορίζεται τελικά ως «ψηλό κτίριο»;
Για να ρίξει φως στην υπόθεση και να λυθούν διάφορες απορίες, το NouPou επικοινώνησε με τον Παναγιώτη Γαλάνη, Δικηγόρο Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου, ο οποίος, μέσα από μία αναλυτική ματιά, εξήγησε τι υμβαίνει τελικά με τον περιβόητο ΝΟΚ, τις διατάξεις, αλλά και κατά πόσο έχουν ισχύ σε αυτές τις περιπτώσεις οι αποφάσεις Δημοτικών Συμβουλίων για αναστολή οικοδομικών αδειών, αλλά και εργασιών.
Γενικώς, το ζήτημα της ανέγερσης ψηλών κτηρίων στην Ελλάδα είναι ένα περίπλοκο θεωρητικό και πρακτικό πρόβλημα. Όπως εξηγεί ο κ. Γαλάνης, «το “ψηλό κτίριο” έχει κυρίαρχο τον κατακόρυφο άξονά του και προεξέχει πάνω από τα στοιχεία του περιβάλλοντός του. Κατ’ άλλη διατύπωση, τα ψηλά κτίρια, λόγω του ύψους τους, ξεχωρίζουν από τα γύρω κτίρια και εντάσσονται σε ομάδα παρόμοιων κατασκευών ανά τον κόσμο».
«Πρόσφατη νομολογία του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών δέχθηκε ότι, όπου υφίστανται ειδικοί όροι δόμησης, το ανώτατο ύψος ενός κτιρίου πρέπει να υπολογίζεται με βάση αυτούς και όχι με βάση τις ρυθμίσεις του ΝΟΚ, οι οποίες υπό προϋποθέσεις επιτρέπουν υψηλότερα από τον κανόνα κτίρια. Αυτή η νομολογιακή απόφανση οδήγησε στην ακύρωση δύο οικοδομικών αδειών για την περιοχή των Αμπελοκήπων για την ανέγερση εννεαώροφης και οκταώροφης πολυκατοικίας (έναντι εξαώροφων στην περιοχή). Κρίνοντας τον σχετικό λόγο ακύρωσης, περί παράβασης σχετικού ΒΔ του 1955 το οποίο ορίζει ρητώς για τη συγκεκριμένη ζώνη ανώτατο ύψος είκοσι ενός (21) μέτρων και ανώτατο αριθμό έξι (6) ορόφων, απεφάνθη ότι το διάταγμα του 1955 “Περί όρων δόμησης εν Αθήναις” αποτελεί ρυμοτομικό διάταγμα που χωρίζει την πόλη της Αθήνας σε τομείς και καθορίζει ειδικούς όρους και περιορισμούς στη δόμηση σε καθέναν από αυτούς. Το διάταγμα αφορά μόνο στην πόλη της Αθήνας και δικαιολογείται, αφενός από την πυκνότητα και την έκταση της δόμησης στην πρωτεύουσα και αφετέρου από την ανάγκη προστασίας των υφισταμένων σε αυτήν αρχαιολογικών χώρων, όπως η Ακρόπολη, ο Κεραμεικός, η περιοχή Φιλοπάππου κλπ. Κρίσιμη είναι για την εκτύλιξη της δικανικής του σκέψης η επίκληση της νομολογίας του ΣτΕ για τα ξενοδοχεία γύρω από την Ακρόπολη» εξηγεί στο NouPou ο κ. Γαλάνης.
Τα επίμαχα άρθρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και τα bonus δόμησης
Αν για τις παραπάνω περιπτώσεις τα πράγματα φαίνονται προφανή, στην περίπτωση ιδίως των νοτίων προαστίων, «η νομική κατάσταση παρίσταται αρκούντως δυσχερής», όπως αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Γαλάνης.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που μας δίνονται, πρόσφατα η απόφαση του Ε’ (περιβαλλοντικού) τμήματος του ΣτΕ 293/2024 εξέφρασε την επιφύλαξη ότι οι διατάξεις των άρθρων 10 παρ. 1, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25 του ΝΟΚ είναι αντίθετες στο άρθρο 24 του Συντάγματος. Οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις που αποτελούν και τον πυρήνα των περιβόητων «bonus δόμησης» του ΝΟΚ με τίτλο: «κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές», παρέχουν κίνητρο προσαύξησης του συντελεστή δόμησης στα κτίρια, σε συνδυασμό με προσαύξηση ύψους, για την περίπτωση μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης οικοπέδου ή μείωσης κάλυψης σε συνδυασμό με απόσυρση κτιρίου ή/και απόδοση επιφάνειας σε κοινή δημόσια χρήση.
«Με το κομβικό άρθρο 10, ο ΝΟΚ “απαντά” στο αίτημα για τη διαμόρφωση και διαχείριση του δημόσιου χώρου, προς επίτευξη της ποιότητας του ζην των πολιτών, λόγω της πληθώρας των προβλημάτων που προκύπτουν από την αυθαίρετη δόμηση και την υπερβολική ανοικοδόμηση. Οι διατάξεις αυτές δεν εφαρμόζονται σε όλη την Ελλάδα, ενώ εξαιρούνται τα κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα και τα μη άρτια, αλλά και οικισμοί παραδοσιακού και ιστορικού ενδιαφέροντος, οι αρχαιολογικοί χώροι και οι ιστορικοί τόποι, αν και όχι ρητώς.
»Η θεωρία δέχεται ότι μπορεί καταρχήν το κίνητρο του άρθρου 10 να εφαρμοστεί σωρευτικά με το άρθρο 25 και λοιπές διατάξεις του ΝΟΚ με τις οποίες θεσπίζονται κίνητρα, υπό τη μορφή προσαύξησης του συντελεστή δόμησης ή/και του ύψους κτιρίου, για την εισαγωγή φιλοπεριβαλλοντικών χαρακτηριστικών κατά τη δόμησή του∙ και αφετέρου των διατάξεων του άρθρου 11 παρ. 6 περ. ιδ και ιστ, οι οποίες, σε συνδυασμό με τα προβλεπόμενα στο άρθρο 2 αρ. 28 και 38 και το άρθρο 16 παρ. 5, παρέχουν τη δυνατότητα κατασκευής εσωτερικών εξωστών (παταριών) και κλειστών εξωστών (έρκερ), χωρίς τα πρώτα (πατάρια) να θεωρούνται όροφοι και με μη προσμέτρηση του εμβαδού αμφοτέρων στο συντελεστή δόμησης. Με τον τρόπο αυτό, αρκετοί κατασκευαστές χρησιμοποιούν την ερμηνεία αυτή, για να “κερδίζουν ύψος” στις (νεο)ανεγειρόμενες οικοδομές», διευκρινίζει αναλυτικά ο κ. Γαλάνης.
Η περίπτωση του Αλίμου και τι ισχύει στην περιοχή
Εντυπωσιακό είναι το στοιχείο που αποκαλύπτει ο ίδιος, σύμφωνα με το οποίο το άρθρο 10 ισχύει εντός μόνο σχεδίου και, επί του παρόντος, μόνο για συγκεκριμένους Δήμους της χώρας. Η αύξηση αναμένεται να ισοσταθμιστεί από την απόσυρση (κατεδάφιση) κτιρίων και κυρίως από την απόδοση στη δημόσια κοινή χρήση τμημάτων που θα προσαυξήσουν τους κοινόχρηστους χώρους.
Όπως εξηγεί ο κ. Γαλάνης, η περιοχή του Αλίμου, ωστόσο, δεν είναι μια επιβαρυμένη περιοχή, έχει αυστηρούς όρους δόμησης (κάλυψη 40%, συντελεστής δόμησης 0,8, αρτιότητα 600 τ.μ. και ανώτατο ύψος 14 μέτρων) και δεν στερείται κοινόχρηστων χώρων πρασίνου. Με τις ρυθμίσεις αυτές τα κτίρια φθάνουν, αντί για 14 μέτρα, τα 18-21 μέτρα σε ύψος, με αποτέλεσμα την παραβίαση του πολεοδομικού κεκτημένου και την αλλοίωση της πολεοδομικής μορφής και της φυσιογνωμίας της περιοχής και εντέλει την υποβάθμιση των όρων διαβίωσης.
Επίσης, σημαντικό είναι το γεγονός ότι η επίμαχη απόφαση δέχεται αναγκαίως ότι η μείωση της κάλυψης και της υπέρβασης του ύψους δεν είναι κατά ανάγκη αρνητική, αρκεί να μην είναι οριζόντια, δηλαδή, πρέπει να συνεκτιμάται η φέρουσα ικανότητα της κάθε περιοχής και τα ειδικότερα περιβαλλοντικά – πολεοδομικά γνωρίσματα.
Περί της αναστολής έκδοσης αδειών με αποφάσεις Δημοτικών Συμβουλίων
Τι συμβαίνει όμως τελικά με την αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών, μετά από αποφάσεις των Δημοτικών Αρχών; Μπορούν τελικά τα Δημοτικά Συμβούλια να αποφασίσουν και να διακόψουν κατασκευαστικά projects;
«Μιλώντας σε ένα αμιγώς νομικό επίπεδο, η αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών, το μέτρο αναστολής οικοδομικών αδειών/εργασιών και η απαγόρευση κατατμήσεων (που μπορεί να διενεργηθεί και προ της έγκρισης του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου, βλ. άρθρο 7 παρ. 5 Ν. 4447/2016) που σχετίζεται με την κίνηση της διαδικασίας σύνταξης (και όχι με την απλή πρόθεση των αρμοδίων αρχών) των πολεοδομικών σχεδίων (και μόνο!) είναι προσωρινό, εύλογο και συνταγματικό, αλλά και σύμφωνο με την Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, εφόσον είναι σύντομο. Το μέτρο πρέπει να αφορά σε αναστολή ορισμένων εργασιών/αδειών. Ισχύει ως την έγκριση του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι περισσότερο από έναν χρόνο, ενώ μπορεί να παρατείνεται και για ακόμα ένα έτος, με αιτιολογημένη απόφαση του ΥΠΕΝ.
»Πάντως, γενικώς επιτρέπεται τριετής επιβολή του μέτρου, αλλά η Διοίκηση ευρίσκει άλλες διατάξεις για επιβολή/παράτασή του. Για να είναι ο περιορισμός της ιδιοκτησίας σύννομος, απαιτείται – μεταξύ άλλων – και τα λαμβανόμενα μέτρα να δικαιολογούνται από το εκάστοτε εξειδικευόμενο δημόσιο συμφέρον. Η αναστολή συνιστά κανονιστική πράξη, που δεν χρήζει ασφαλώς αιτιολογίας. Πρέπει για την επιβολή των μέτρων να έχει κινηθεί η διαδικασία σύνταξης μελέτης του πολεοδομικού σχεδίου και η δημοσίευση στο ΦΕΚ και αρκεί ενιαία πράξη κήρυξης/τροποποίησης (ως εκδήλωση της διοικητικής βούλησης). Ωστόσο, γίνεται δεκτό ότι η αναστολή συνιστά ειδικότερο ζήτημα, που μπορεί να ανατεθεί σε άλλα διοικητικά όργανα, πλην του Προέδρου της Δημοκρατίας. Βεβαίως, αυτό δεν αναιρεί ότι προβλέπεται αναστολή χορήγησης αδειών μόνο για την έγκριση/τροποποίηση πολεοδομικών σχεδίων. Συνεπώς, γνώμη μου είναι πως δεν είναι επιτρεπτή εν προκειμένω η αναστολή έκδοσης αδειών με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου οιουδήποτε δήμου».
Τι μέλλει γενέσθαι για την αγορά ακινήτων
«Πριν τη λήψη οποιασδήποτε απόφασης κεντρικά, από το ΥΠΕΝ, το αρμόδιο Υπουργείο οφείλει να αναμείνει (θεσμικά, νομικά και δικαιοπολιτικά) την κρίση του ζητήματος αμετάκλητα, από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας. Συνεπώς, επί του παρόντος οποιαδήποτε κρίση θα ήταν παρακινδυνευμένη» εξηγεί ο κ. Γαλάνης.
Όπως αναφέρει ο ίδιος, είναι πάντως πιθανό – αν η απόφαση αυτή καθυστερήσει – να βρεθεί σε αναβρασμό η αγορά ακινήτων και να έρθει ένα αλυσιδωτό κύμα αντίστοιχων περιπτώσεων και από άλλους δήμους.
Πρέπει ωστόσο να τονιστεί, ότι οι οι συνεχείς μεταβολές του ΝΟΚ δεν ενισχύουν την ασφάλεια δικαίου, παρά εγείρουν μεγαλύτερη αβεβαιότητα σε ιδιοκτήτες, αγοραστές, ΟΤΑ, μεσίτες, μηχανικούς κλπ. «Αν το ΣτΕ κρίνει αντισυνταγματικό το άρθρο 10 ή τα λοιπά άρθρα του ΝΟΚ, τότε δεν καταργείται αυτόματα ο νόμος, αλλά πρέπει το ΥΠΕΝ να προβεί σε νομοθετική ρύθμιση (με τυπικό νόμο, που θα ψηφιστεί από τη Βουλή) για να επιλύσει το θέμα. Πάντως, ακανθώδες είναι το πρόβλημα για τις ήδη χορηγηθείσες άδειες και την “περιουσιακή προσδοκία” που δημιούργησαν αυτές στους ιδιοκτήτες τους, συνεπώς δεν αποκλείεται ακόμα και προσφυγή στο Δικαστήριο του Στρασβούργου».