ΝΟΚ: 9 ερωτήσεις – απαντήσεις για την απόφαση του ΣτΕ
Τι λέει η απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ, ποιες οικοδομικές άδειες ακυρώνονται, πώς αποδεικνύεται η έναρξη εργασιών σε μια οικοδομή
- 27/01/2025
Το Συμβούλιο της Επικρατείας, με τις αποφάσεις 146-149/2025 της Ολομέλειας, έκρινε αντισυνταγματικές βασικές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) που αφορούν τα κίνητρα δόμησης.
Ουσιαστικά, με τις αποφάσεις που δημοσιεύθηκαν την Παρασκευή 24 Ιανουαρίου, το ΣτΕ βάζει «φρένο» σε όλες τις οικοδομικές άδειες του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού που δεν ξεκίνησαν να υλοποιούνται πριν από την 11η Δεκεμβρίου του 2024 – κάτι που ήταν ήδη γνωστό από τον Δεκέμβριο, από το δελτίο τύπου που είχε εκδόσει τότε ο Πρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας, Μιχ. Πικραμένος, ωστόσο με τη δημοσίευση της απόφασης επιχειρείται να αποσαφηνιστεί τι θεωρείται «έναρξη υλοποίησης οικοδομικών αδειών» ενώ δίνονται και διευκρινίσεις για σειρά άλλων θεμάτων.
Ακολουθούν αναλυτικά οι απαντήσεις σε βασικά ερωτήματα σχετικά με τον ΝΟΚ, όπως τις έδωσε το ΣτΕ:
Τι κρίθηκε από το ΣτΕ
Το ΣτΕ αποφάνθηκε ότι οι διατάξεις του ΝΟΚ, που παρείχαν κίνητρα προσαύξησης του συντελεστή δόμησης και του ύψους, παραβιάζουν το άρθρο 24 του Συντάγματος όταν εφαρμόζονται χωρίς να λαμβάνεται υπόψη ο τοπικός πολεοδομικός σχεδιασμός. Η αντισυνταγματικότητα αφορά το γενικό χαρακτήρα των διατάξεων, οι οποίες δεν περιόριζαν τη χρήση κινήτρων σε συγκεκριμένες περιοχές με ειδικά χαρακτηριστικά.
Έχει ξαναδημοσιευθεί απόφαση του ΣτΕ με αυτό το περιεχόμενο;
Οι σημερινές αποφάσεις αφορούν τη σχέση μεταξύ των γενικών οικοδομικών κανονισμών και των ειδικών όρων δόμησης κάθε περιοχής. Ζητήματα τέτοιου είδους έχουν ανακύψει επανειλημμένα στο παρελθόν, με το Δικαστήριο να καταλήγει ότι οι ειδικοί όροι δόμησης υπερισχύουν και εφαρμόζονται, εφόσον είναι περιβαλλοντικά πιο ευνοϊκοί. Το θέμα αυτό έχει κριθεί και για τον ισχύοντα ΝΟΚ μέσω της απόφασης 705/2020 της Ολομέλειας.
Γιατί χρειάστηκε τόσος χρόνος για να κριθεί η αντισυνταγματικότητα; Ο ΝΟΚ ισχύει από το 2012.
Η οικονομική κρίση προκάλεσε μεγάλη πτώση στην οικοδομική δραστηριότητα και μείωση των οικοδομικών αδειών, γεγονός που εμπόδισε τη δημιουργία σχετικών δικών. Οι οικοδομικές άδειες που οδήγησαν στις σημερινές αποφάσεις εκδόθηκαν το 2022, δέκα χρόνια μετά την εφαρμογή του ΝΟΚ. Οι παραπεμπτικές αποφάσεις του Ε΄ Τμήματος δημοσιεύθηκαν το 2024, οι υποθέσεις συζητήθηκαν στην Ολομέλεια τον Οκτώβριο του ίδιου έτους και το διατακτικό δημοσιεύθηκε τον Δεκέμβριο του 2024.
Εκκρεμούν άλλες υποθέσεις για την αντισυνταγματικότητα διατάξεων του ΝΟΚ;
Ναι, υπάρχουν υποθέσεις με οικοδομικές άδειες που θέτουν το ζήτημα αντισυνταγματικότητας άλλων διατάξεων του ΝΟΚ, όπως για υπόσκαφα και υπόγεια γκαράζ.
Ποιοι δεσμεύονται από τις αποφάσεις της Ολομέλειας;
Τυπικά, δεσμεύουν μόνο τους διαδίκους των συγκεκριμένων υποθέσεων. Ωστόσο, καθώς η παρανομία των οικοδομικών αδειών οφείλεται στην αντισυνταγματικότητα του νόμου, οι αποφάσεις μπορούν να επηρεάσουν τη νομιμότητα όλων των αδειών που εκδόθηκαν βάσει αυτών των διατάξεων. Για τον λόγο αυτό, οι αποφάσεις περιόρισαν τις συνέπειες της αντισυνταγματικότητας, εξαιρώντας τις άδειες για τις οποίες οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει ή έχουν ολοκληρωθεί. Παρ’ όλα αυτά, άδειες που είχαν ήδη προσβληθεί στα δικαστήρια έως τις 11.12.2024 μπορούν να ακυρωθούν, ανεξαρτήτως της έναρξης εργασιών.
Οι άδειες που έχουν εκδοθεί, αλλά η προθεσμία προσβολής τους δεν έχει λήξει, κινδυνεύουν;
Οι άδειες για τις οποίες δεν έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες μπορούν να ακυρωθούν βάσει των αποφάσεων. Αντίθετα, οι άδειες με εργασίες σε εξέλιξη κινδυνεύουν μόνο εάν υπάρχουν άλλες νομικές πλημμέλειες.
Τι θεωρείται έναρξη οικοδομικών εργασιών και πώς αποδεικνύεται;
Ως έναρξη εργασιών νοούνται οι εκσκαφές για την ανέγερση του κτιρίου. Ο χρόνος αυτός αποδεικνύεται με διάφορους τρόπους, όπως:
- Γνωστοποίηση της έναρξης εκσκαφών σε διοικητική αρχή.
- Ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) στον ΕΦΚΑ.
Η αυτόματη έκδοση οικοδομικής άδειας ή η ηλεκτρονική ενημέρωση υπηρεσιών δεν επαρκούν για την απόδειξη έναρξης.
Έχω δικαίωμα αποζημίωσης αν η άδειά μου κριθεί αντισυνταγματική;
Ναι, υπάρχει δικαίωμα αποζημίωσης όταν η ζημία προκύπτει από αντισυνταγματικότητα νόμου, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις αστικής ευθύνης του Κράτους. Το ζήτημα κρίνεται κατά περίπτωση από τα αρμόδια διοικητικά δικαστήρια.
Το ΣτΕ έλαβε υπόψη τον αντίκτυπο των αποφάσεων στις επενδύσεις και την ασφάλεια συναλλαγών;
Ναι, το Δικαστήριο εφάρμοσε νομοθεσία που επιτρέπει τη συνεκτίμηση των συνεπειών της αντισυνταγματικότητας και εξάντλησε τα περιθώρια για τον περιορισμό της βλάβης στις επενδύσεις και την ασφάλεια των συναλλαγών.