ΝΟΚ και ψηλά κτίρια: Θα μπορέσουν να διεκδικήσουν οι κατασκευαστές αποζημιώσεις;
Όσα ανέφερε ο Παναγιώτης Μπερνίτσας, επικεφαλής της δικηγορικής εταιρείας Bernitsas Law, σχετικά με την πιθανότητα διεκδίκησης αποζημιώσεων από όσους κατασκευαστές αναστέλουν τις εργασίες σε υφιστάμενες οικοδομές λόγω των αντιδράσεων που σχετίζονται με τον ΝΟΚ - Ρεπορτάζ από το Prodexpo, το μεγαλύτερο συνέδριο για το real estate και την ακίνητη περιουσία
- 22/10/2024
Τη δυνατότητα διεκδίκησης αποζημιώσεων έχουν όσοι κατασκευαστές έχουν αναστείλει τις εργασίες σε υφιστάμενες οικοδομές, λόγω των αντιδράσεων που έχουν φέρει οι διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Αυτό υποστήριξε ο επικεφαλής της δικηγορικής εταιρείας Bernitsas Law, Παναγιώτης Μπερνίτσας, απαντώντας σε σχετικό ερώτημα του διευθύνοντος συμβούλου της κατασκευαστικής εταιρείας Ten Brinke, Φώτη Γιόφτσιου, στο πλαίσιο του μεγαλύτερου συνεδρίου για το real estate και την ακίνητη περιουσία, Prodexpo.
Όπως είπε ο κύριος Μπερνίτσας, «εφόσον υπάρχει μία πράξη, η οποία έδινε σε κάποιον διοικούμενο το δικαίωμα να χτίσει καθ’ υπέρβαση, σύμφωνα με τα όσα προβλέπει ο ΝΟΚ και σε περίπτωση που αυτή η πράξη ακυρωθεί, βεβαίως γεννάται δικαίωμα διεκδίκησης αποζημίωσης σε βάρος του κράτους. Το πότε αυτό θα ευδοκιμήσει, εάν θα ευδοκιμήσει και εάν θα δικαιωθεί η εκάστοτε κατασκευάστρια εταιρεία, είναι κάτι που με βάση τη δική μας εμπειρία γίνεται δύσκολα και συνήθως είναι ιδιαίτερα χρονοβόρο».
«Δεν αναμένεται να ανατραπούν παγιωμένα δικαιώματα σε υφιστάμενες κατασκευές»
Σε κάθε περίπτωση ο Π. Μπερνίτσας σημείωσε ότι υφίσταται το δικαίωμα του εκάστοτε διοικούμενου να προσφύγει δικαστικά και να διεκδικήσει αποζημίωση. «Η καυτή πατάτα αυτή τη στιγμή βρίσκεται στα χέρια του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο καλείται να γνωμοδοτήσει για το θέμα, και εξετάζει πάρα πολύ τίνος τα δικαιώματα έχουν παγιωθεί και τίνος μπορούν να ανασταλούν ή να ανατραπούν. Επομένως δεν αναμένεται να συμβεί κάτι τόσο δραστικό από πλευράς του ΣτΕ, ώστε αυτοί των οποίων έχει παγιωθεί το δικαίωμα ή έχουν χτίσει, να χάσουν τα δικαιώματά τους και να πρέπει να ανατραπεί οποιαδήποτε κατασκευή έχει γίνει».
Θυμίζουμε ότι το θέμα της συνταγματικότητας ή μη των διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, οι οποίες επιφέρουν προσαύξηση στη δόμηση και στο ύψος των κτιρίων κ.λπ. συζητηθηκε στις 11 Οκτωβρίου στην Ολομελεια του ΣτΕ. Παρόντες στην Ολομέλεια ήταν ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας Ευθύμης Μπακογιάννης και ο Δήμαρχος Αλίμου Ανδρέας Κονδύλης. Η σχετική γνωμοδότηση του ΣτΕ αναμένεται να εκδοθεί εντός του 2025, όπως υποστηρίζουν στελέχη της αγοράς, με τα οποία είχε επικοινωνία το NouPou.
Tι συνέβη στην πρόσφατη συνεδρίαση της Ολομέλειας του ΣτΕ
Στη διάρκεια της συζήτησης στην Ολομέλεια του ανωτάτου δικαστηρίου παρουσιάστηκαν δύο εκ διαμέτρου αντίθετες τοποθετήσεις. Η μία εξ αυτών υποστήριζε την συνταγματικότητα του ΝΟΚ και η δεύτερη υποστήριζε ότι οι διατάξεις που δίνουν μπόνους δόμησης στους κατασκευαστές είναι αντισυνταγματικές. Εξετάστηκαν τέσσερις περιπτώσεις κτιρίων, όπου δόθηκαν οικοδομικές άδειες που εξέδωσε η υπηρεσία δόμησης στον Δήμο Αλίμου και έχει ζητηθεί η ακύρωσή τους.
Το θέμα έφτασε στην Ολομέλεια κατόπιν παραπομπής από το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ. Θυμίζουμε ότι ήδη το Ε’ Τμήμα έχει κρίνει ως αντισυνταγματικές τις διατάξεις των άρθρων 10 και 25 του ΝΟΚ (νόμος 4067/2012) που προβλέπουν προσαυξήσεις συντελεστή δόμησης λόγω υποτυπώδους μείωσης της κάλυψης και ανέγερσης κτιρίου ανώτερης ενεργειακής απόδοσης, το λεγόμενο μπόνους δόμησης. Το ίδιο τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει γνωμοδοτήσει επίσης ότι είναι αντισυνταγματικές τόσο προς το Σύνταγμα όσο και προς το δίκαιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι διατάξεις εκείνες του ΝΟΚ που εξαιρούν από την προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης τους χώρους κύριας χρήσης για πατάρια, σοφίτες και έρκερ (προεξοχές, κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης κ.λπ.), εξαιτίας των οποίων αυξάνεται και το ύψος και η δόμηση και ο αριθμός των ορόφων, καθώς επίσης και τη δημιουργία χώρων κύριας χρήσης στο δώμα.
«Ειδικά ζητήματα όπως οι συντελεστές ύψους, δόμησης ή κάλυψης θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη ευρύτερα δεδομένα»
Σε άλλη συζήτηση ειδικά αφιερωμένη στα προβλήματα που έχουν ανακύψει από την εφαρμογή των ευεργετικών διατάξεων του ΝΟΚ, στο πλαίσιο του συνεδρίου Prodexpo, o διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας real estate «Makt», Μάξιμος Καλατζής, ανέφερε ότι «το πρόβλημα δεν είναι να αναζητήσουμε κακούς και καλούς, αλλά να έχουμε ένα πλαίσιο που μας επιτρέπει να λειτουργήσουμε χωρίς “αλλά”, “ίσως”, “μπορεί”».
«Δεν μπορείς να θεωρείσαι σοβαρός ή ελκυστικός επενδυτικά και την ίδια στιγμή να καταλύεται το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο, το οποίο ισχύει στη χώρα μας. Είναι σωστό να αναζητήσουμε ευθύνες, αλλά η πιο υπεύθυνη προσέγγιση θα είναι να ταράξουμε τα νερά και να ακούσουμε τον κάθε επαγγελματία ή ακαδημαϊκό, λαμβάνοντας στοιχεία και δίνοντας σύγχρονες και λιγότερο χρονοβόρες λύσεις. Δεν θεωρώ ότι είναι σωστό αυτό που προσέφερε ο αρχικός νόμος, δίνοντας τη δυνατότητα να αποφασίζει ένας κατασκευαστής-επενδυτής το ύψος και τον όγκο μίας οικοδομής, αλλάζοντας τον χαρακτήρα μίας γειτονιάς. Ειδικά ζητήματα όπως οι συντελεστές ύψους, δόμησης ή κάλυψης θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη ευρύτερα δεδομένα. Κάποιος που έχει σπίτι σε μία οικιστική γειτονιά, αναζητά ήλιο και φως. Και αυτό θα έπρεπε να λαμβάνουμε υπόψη. Γιατί στον αντίποδα ένα σπίτι στην Ποσειδώνος θα προσφέρει τις τέλειες συνθήκες αερισμού, θέας και φωτισμού – ηλίου και επομένως δεν χρειάζεται ειδικές διατάξεις-μπόνους κατά την κατασκευή», ανέφερε ο Μάξιμος Καλατζής, CEO της Makt.
«Επίσης, το κίνητρο δεν θα έπρεπε να είναι το πόσο καλή ηχομόνωση ή θερμομόνωση προσφέρει το σπίτι για να δοθεί μπόνους στον κατασκευαστή, αλλά να δοθεί κίνητρο στην περίπτωση που ο κατασκευαστής αναλάβει ένα παλιό σπίτι, το γκρεμίσει και δημιουργήσει ένα νέο. ‘Η, στην περίπτωση που αναλάβει ένα καλό σπίτι, να το μετατρέψει επίσης σε κάτι σύγχρονο», σχολίασε μεταξύ άλλων ο κ. Καλατζής.