Πώς βάζει μπλόκο το ΣτΕ στα ψηλά κτίρια του Αλίμου
«Φρένο» στα «μπόνους» ύψους των ψηλών κτιρίων βάζει το ΣτΕ, παραπέμποντας το θέμα στην Ολομέλεια για την τελική απόφαση - Τι ακριβώς προβλέπει για ύψος και τετραγωνικά μέτρα - Αρκετά πιθανό το ενδεχόμενο να «παγώσει» η δόμηση των κτιρίων στον Άλιμο, όπως δηλώνει στο NouPou ο δήμαρχος Ανδρέας Κονδύλης - Έντονες αντιδράσεις από τους κατασκευαστές, μετά τις πρόσφατες δηλώσεις για αναστολή αδειών, αλλά και εργασιών σε υφιστάμενες κατασκευές από τον δήμαρχο Βάρης - Βούλας - Βουλιαγμένης Γρηγόρη Κωνσταντέλλο
- 13/03/2024
Συζητήση και αναστάτωση έχει προκληθεί το τελευταίο διάστημα στον κατασκευαστικό κλάδο, σχετικά με το ύψος των νέων κτιρίων για τα οποία έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, και για όσα των οποίων η ανέγερση βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη, αλλά και το κατά πόσο αυτά επηρεάζουν την πολεοδομική εικόνα και την ομοιογένεια των πόλεων.
Από τον δήμο 3Β το «νεότερο επεισόδιο» στην υπόθεση των ψηλών κτιρίων
Να θυμίσουμε ότι πριν από λίγες ημέρες, το «λάδι στη φωτιά έριξε» ο δήμαρχος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, ο οποίος κατά τη διάρκεια της ομιλίας του στην 4η Συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου ανακοίνωσε ότι θα προχωρήσει σε αναστολή οικοδομικών αδειών, αλλά και εργασιών, σε υφιστάμενες κατασκευές που βρίσκονται σε εξέλιξη, αφού βέβαια πρώτα εκδοθεί η αντίστοιχη, τελεσίδικη απόφαση από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας.
«Την ερχόμενη εβδομάδα θα έχουμε την απόφαση στα χέρια μας. Ήδη έχουμε ζητήσει από το νομικό μας επιτελείο να δουν την απόφαση, καθότι η δική μας διασφάλιση μέχρι να κριθεί αυτή η διαδικασία στη μείζονα Ολομέλεια, είναι να πάρουμε απόφαση εδώ, στο Δημοτικό μας Συμβούλιο, για αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών, οι οποίες χρησιμοποιούν το άρθρο 10 και το άρθρο 15 παρ. 8, οι διατάξεις δηλαδή, οι οποίες δίνουν τα ύψη και τους όγκους, και επίσης, στις ήδη υφιστάμενες οικοδομές που ήδη εξελίσσονται, αναστολή εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών, μέχρι να είναι τελεσίδικη από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας η συγκεκριμένη υπόθεση. Αυτό πιστεύω ότι θα στηριχθεί απ΄ όλες τις παρατάξεις», είπε χαρακτηριστικά ο δήμαρχος.
Το «μπλόκο» του ΣτΕ στο «μπόνους» στο ύψος των κτιρίων από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό
Ωστόσο, νέα απόφαση του Ε’ τμήματος του ΣτΕ που αφορά το ύψος των κτιρίων και την οποία, ωστόσο, λόγω της σοβαρότητας του θέματος, παραπέμπει στην Ολομέλεια, έκρινε αντισυνταγματικό το 4067/2012 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού – ΝΟΚ, ο οποίος με απλά λόγια, έδινε «μπόνους» ύψους τόσο στα ύψη των κτιρίων, όσο και στα τετραγωνικά μέτρα. Ειδικότερα, το μπόνους αφορούσε ένα ποσοστό της τάξεως του +10% στη δόμηση, συν μερικά μέτρα, εφόσον το κτίριο πληροί κάποια «πράσινα» κριτήρια. Συγκεκριμένα, τη μείωση του αποτυπώματος στο έδαφος και την ύπαρξη φυτεμένου δώματος.
Συνεπώς, αυτή τη στιγμή αναμένεται η τελική απόφαση της Ολομέλειας.
Εν τω μεταξύ, όπως είναι λογικό, η όλη διαδικασία έχει προκαλέσει «πονοκέφαλο» σε επαγγελματίες του real estate, αγοραστές και επενδυτές, οι οποίοι κινδυνεύουν να δουν τα κατασκευαστικά projects που έχουν ήδη αγοράσει να διακόπτονται. Ταυτόχρονα, πυροδοτείται μία αντιπαράθεση μεταξύ αυτών και των δημοτικών αρχών.
Η περίπτωση του Αλίμου – Κονδύλης στο NouPou – Εξετάζεται το ενδεχόμενο να “παγώσει” συνολικά η δόμηση στα επίμαχα κτίρια
Η αρχή στα νότια προάστια έγινε από τον δήμαρχο Αλίμου Ανδρέα Κονδύλη, ο οποίος, μαζί με κατοίκους της περιοχής, κατέθεσε έκθεση στο Συμβούλιο της Επικρατείας σχετικά με υπόθεση που αφορούσε υψηλό κτίριο που ξεπερνά τον Συντελεστή Δόμησης της περιοχής. Με αφορμή αυτό, ο Δήμαρχος Αλίμου Ανδρέας Κονδύλης, έκανε λόγο για «απαράδεκτα ψηλά κτίρια, με αποτέλεσμα τη βαθιά αλλοίωση και υποβάθμιση του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος, την προσβολή της πολεοδομικής μορφής του Αλίμου, απαξίωση των ακινήτων που έχουν ήδη χτιστεί με “κανονικούς” όρους δόμησης και υποβάθμιση της ποιότητας ζωής στην πόλη μας».
«Σε μία τεράστια προσπάθεια έχει επιδοθεί εδώ και 1,5 σχεδόν έτος η Δημοτική μας Αρχή, ώστε να μπει φρένο στα απαράδεκτα ψηλά κτίρια που ανεγείρουν αρκετές κατασκευαστικές εταιρείες Τα κτίρια αυτά εμφανίζονται κατά κανόνα σε οικόπεδα με αντιπαροχή, όπου οι κατασκευαστές ξεπερνάνε κάθε προηγούμενο, εκμεταλλευόμενες αθροιστικά διάφορες διατάξεις του Νόμου (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός), οι οποίες φυσικά είναι αμφίβολης συνταγματικότητας και εντελώς επιβαρυντικές για το περιβάλλον», είχε αναφέρει χαρακτηριστικά ο δήμαρχος Ανδρέας Κονδύλης.
Η απόφαση της στήριξης από την πλευρά του ΣτΕ και η παραπομπή του θέματος στην Ολομέλεια, φαίνεται πως ήταν μία πρώτη δικαίωση για τη δημοτική αρχή του Αλίμου. Το NouPou, μετά και τις τελευταίες εξελίξεις με την περίπτωση του δήμου 3Β, επικοινώνησε εκ νέου με τον δήμαρχο Ανδρέα Κονδύλη, ο οποίος ανέφερε ότι «η απόφαση του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ αποτελεί μία σημαντική ένδειξη για την αντισυνταγματικότητα του υφιστάμενου ΝΟΚ. Ο αγώνας μας είναι πολύ δύσκολος και έχουμε μία σκληρή αντιπαράθεση, καθώς έχουμε λάβει ακόμη και εξώδικα από κατασκευαστικές εταιρίες και έχει ζητηθεί η πειθαρχική μας δίωξη από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση, και αυτή η εξέλιξη είναι μία πρώτη δικαίωση». Τόνισε, ωστόσο, ότι «περιμένουμε με αγωνία έως την απόφαση Ολομέλεια του ΣτΕ αποφασίσει οριστικά για την προσφυγή που αφορά τον ΝΟΚ, καθώς κρίνεται η ποιότητα της δόμησης, του περιβάλλοντος και του αστικού τοπίου για τις επόμενες δεκαετίες στην πόλη μας».
Το πιο σημαντικό πάντως είναι ότι ο κ. Κονδύλης, δήλωσε ότι εξετάζεται το ενδεχόμενο να “παγώσει” συνολικά η δόμηση στα κτίρια που χρησιμοποιούν τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ 4067/2012) στον Άλιμο, μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας».
Σε «αναμμένα κάρβουνα» οι κατασκευαστές
Με αφορμή το νεότερο περιστατικό του δήμου 3Β και στον απόηχο της ανακοίνωσης Κωνσταντέλλου στο Δημοτικό Συμβούλιο, το NouPou επικοινώνησε με κατασκευαστές που δραστηριοποιούνται στα νότια προάστια.
Επικοινωνήσαμε με τον Κώστα Κιολέογλου, Πολιτικό Μηχανικό και στέλεχος της κατασκευαστικής εταιρίας Avakon, η οποία δραστηριοποιείται στην Αθηναϊκή Ριβιέρα.
«Ο δήμαρχος αναφέρεται μόνο στους κατασκευαστές οι οποίοι επωφελούνται από την τρέχουσα οικιστική ανάπτυξη, ωστόσο η αλήθεια είναι ότι η συγκυρία μάς ευνοεί όλους στα 3Β. Σήμερα και οι τρεις περιοχές του δήμου βρίσκονται ανάμεσα στις κορυφαίες επιλογές αγοραστών και επενδυτών, όσον αφορά στην αγορά κατοικίας.
»Όσον αφορά στα ύψη των κτιρίων, θα ήθελα να σημειώσουμε ότι μέχρι πριν από μερικά χρόνια ήταν στα 15μ. πλέον στέγης, ενώ για μία περίοδο είχε επιτραπεί δόμηση εως και 20μ. πλέον στεγών / δωμάτων. Με τον Νέο Οικοδομικό Νόμο, το ύψος ορίζεται σε σχέση με τον συντελεστή δόμησης. Στα 3Β υπάρχουν γειτονιές με πολύ χαμηλό επιτρεπόμενο ύψος που δεν ξεπερνά τα 7,5μ +1,5μ στέγη, ενώ σε κάποιες άλλες περιοχές, όπως στο κέντρο της Βούλας και τη Βάρκιζας το επιτρεπόμενο ύψος είναι στα 14μ +στέγη. Τα ενεργειακά κίνητρα τα οποία δίνουν δυνατότητα αύξησης του ύψους υπό προϋποθέσεις, όπως ισχύει σήμερα ο Νέος Οικοδομικός Νόμος, και η χρήση συνδυαστικά άρθρων, όπως το άρθρο 10 και το άρθρο 15, απαιτούν ειδική έγκριση από το αρμόδιο συμβούλιο αρχιτεκτονικής το οποίο ελέγχει την κάθε μελέτη ξεχωριστά και εγκρίνει ή απορρίπτει την αρχιτεκτονική πρόταση λαμβάνοντας υπόψιν τόσο τη νομοθεσία όσο και όλες τις παραμέτρους που αφορούν στον αστικό ιστό όπου πρόκειται να ενταχθεί το νέο κτίριο. Tα κίνητρα αυτά απαιτούν για την εφαρμογή τους ανταποδοτικές πράξεις όπως μείωση κάλυψης, η οποία συνεπάγεται αύξηση της πραγματοποιούμενης φύτευσης, και μεγιστοποίηση της απόστασης μεταξύ των κτιρίων μεταξύ άλλων. Όταν λοιπόν έχει εκδοθεί μία πράξη η οποία περιλαμβάνει χρήση των διατάξεων για τα ενεργειακά κίνητρα, αυτό δεν έχει γίνει αυθαίρετα αλλά κατόπιν εγκρίσεων από τους αρμόδιους φορείς και με την προϋπόθεση της εφαρμογής της κείμενης νομοθεσίας. Δεν λειτουργούν οι μηχανικοί και οι κατασκευαστές αυθαίρετα αλλά σύννομα.
»Πώς είναι λοιπόν δυνατόν σήμερα, για υφιστάμενα έργα σε εξέλιξη, για τα οποία έχουμε ακολουθήσει στο απόλυτο την νόμιμη διαδικασία, να μιλάμε για αναστολή οικοδομικών εργασιών; Είναι πάρα πολλές οικογένειες που περιμένουν να μπουν στα σπίτια που είτε έχουν αγοράσει είτε θα παραλάβουν σαν αντάλλαγμα αντιπαροχής, κόσμος που έχει πάρει δάνεια και πληρώνει δόσεις, σπίτια που κατεδαφίστηκαν με βάση τις συγκεκριμένες προοπτικές ανάπτυξης που δίνει η νομοθεσία. Ένα πάγωμα της οικοδομικής δραστηριότητας μέχρι την απόφαση της ολομέλειας του ΣτΕ, η οποία μπορεί να απαιτήσει πάνω από 12 μήνες, θα ήταν καταστροφικό για την κτηματαγορά αλλά και την τοπική κοινωνία. Παράλληλα, πρέπει να πούμε ότι είναι δεκάδες τα επαγγέλματα που άμεσα ή έμμεσα κινούνται με την οικοδομή. Από το μίνι μαρκετ και το μικρό καφέ της γειτονιάς, μέχρι τους χιλιάδες εργατοτεχνίτες, μικρές και μεγάλες εταιρίες του χώρου των κατασκευών και προμηθευτές. Τέλος, πρέπει να πω ότι η εμπιστοσύνη στην αγορά θα καταστραφεί και προσωπικά πιστεύω ότι είναι θέμα χρόνου να επηρεάσει στο σύνολό της την ελληνική κτηματαγορά.
»Πιστεύω ότι ο Δήμαρχός μας και το Δημοτικό Συμβούλιο πρέπει να δουν την υπόθεση αυτή με ψυχραιμία και λογική. Εφόσον χρειαστεί να γίνουν αλλαγές, καλό θα είναι να γίνει μία συζήτηση με όλους τους εμπλεκόμενους φορείς και με αρμόδιους τεχνοκράτες που θα πρέπει να λάβουν υπόψιν τα ειδικά χαρακτηριστικά των 3Β, ώστε η πόλη μας να γίνει ακόμα πιο όμορφη συνδυάζοντας τη φυσική ομορφιά μαζί με τον σύγχρονο σχεδιασμό κτιρίων με τρόπο που να ικανοποιεί όλα τα μέρη».
Όπως τόνισε ο κ. Κιολέογλου, οι κατασκευαστές ήρθαν σε επαφή με τον δήμο μετά τις επίμαχες ανακοινώσεις, ωστόσο, όπως είπε, «παρά τα όσα ακούστηκαν ξεκάθαρα στην ομιλία του Δημάρχου τη Δευτέρα το βράδυ, μας διαβεβαίωσαν ότι δεν πρόκειται να γίνει αναστολή εργασιών».
Σχετικά με τις επόμενες κινήσεις τους, ο κ. Κιολέογλου ανέφερε ότι «από πλευράς μας, κατασκευαστές, οικοπεδούχοι, ιδιοκτήτες, αγοραστές και όσοι επηρεαζόμαστε θα συσπειρωθούμε, για να προστατέψουμε τα νόμιμα δικαιώματά μας, θα προσπαθήσουμε να έρθουμε σε επαφή ξανά με τον Δήμαρχό μας και το Δημοτικό Συμβούλιο αλλά και με το αρμόδιο Υπουργείο, ώστε να διασφαλίσουμε ότι δε θα παρθεί μία τόσο σοβαρή απόφαση ελαφρά τη καρδία και χωρίς να συμμετέχουμε. Είναι προφανές ότι αν τελικά περάσει η συγκεκριμένη απόφαση για αναστολή εργασιών σε έργα με νόμιμες άδειες, θα κινηθούμε και εμείς νομικά προς κάθε εμπλεκόμενο με ό,τι αυτό συνεπάγεται».
Στο ίδιο μήκος κύματος και οι ιθύνοντες της εταιρίας Sigma Greentech Constuction που υπογράφει αρκετά οικιστικά projects στην περιοχή των 3Β. Το NouPou επικοινώνησε με τον επικεφαλής της εταιρίας, Θεόφιλο Σεραφειμίδη, ο οποίος εξήγησε ότι «οι άδειες έχουν εκδοθεί νομότυπα, έχουμε περάσει από συμβούλιο αρχιτεκτονικής, έχουμε πάρει προέγκριση, εργάζεται σε αυτές τις κατασκευές χιλιάδες κόσμου, ακίνητα έχουν πουληθεί ήδη και έρχεται ο δήμαρχος και λέει “αναστέλλω αυτά τα έργα”. Το να πει ότι αναστέλλει την έκδοση των νέων οικοδομικών αδειών είναι θεμιτό, αλλά με το να σταματήσουν τα έργα, ποια επιχείρηση θα αντέξει, έχοντας πουλήσει 20-30 ακίνητα; Είναι επόμενο οι πελάτες να ξεκινούν να ζητούν πίσω τα χρήματά τους. Είναι δυνατόν να ρίχνουμε μία ατομική βόμβα και να τα καταστρέφουμε ξαφνικά όλα;».