Πόσο «αντικειμενικές» είναι τελικά οι αξίες των ακινήτων;
Το κύμα αντιδράσεων των δήμων για τις «άδικες» αντικειμενικές αξίες στα ακίνητα και η σύγχυση μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας και το «παλαιωμένο σύστημα» - Τι συμβαίνει τελικά με τις αντικειμενικές αξίες στα κτίρια των νοτίων προαστίων, αλλά και όχι μόνο - Όσα εξήγησε στο NouPou ο πιστοποιημένος μεσίτη και διαχειριστής εκτίμησης ακινήτων και Πρόεδρο της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος Δημήτρης Μπινιάρης
- 17/05/2024
Στην «πίεση» των ανθρώπων της τοπικής αυτοδιοίκησης φαίνεται ότι υπέκυψε το Υπουργείο Οικονομικών, αναφορικά με τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, προχωρώντας στη μείωση των τιμών τους, μετά από σχετικές ενστάσεις, σε διάφορες περιοχές της Αθήνας.
Να θυμίσουμε ότι οι μισοί σχεδόν δήμοι της χώρας –και συγκεκριμένα το 44%– ζήτησαν στις αρχές του 2023 κούρεμα των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων ή ακόμη και επαναφορά των τιμών στα επίπεδα του 2018. Οι υφιστάμενες τιμές ζώνης τέθηκαν σε ισχύ τον Ιανουάριο του 2022 και, όπως ανέφεραν αρκετοί δήμοι, οδήγησαν πολλούς πολίτες στο να χάσουν διάφορα επιδόματα (ελάχιστο εγγυημένο, επίδομα στέγασης), ενώ κάποιοι έχασαν και το κοινωνικό τιμολόγιο της ΔΕΗ, για το οποίο η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού θα πρέπει να μην υπερβαίνει τα 120.000 ευρώ.
Υπενθυμίζεται ότι είχαν υποβληθεί μάλιστα 169 εντάσεις δήμων που έκαναν λόγο για μη δικαιολογημένες και άδικες αντικειμενικές αξίες. Τελικά, σύμφωνα με τις νεότερες εξελίξεις, 12 από αυτές, συμπεριλαμβανομένων και δήμων των νοτίων προαστίων, όπως η Γλυφάδα και ο Πειραιάς, κατάφεραν τελικά να ρίξουν τους δείκτες. Παράλληλα, όπως συνέβη στην περίπτωση της Γλυφάδας, το Δημοτικό Συμβούλιο της οποία εξέφρασε τη δυσαρέσκειά του τον περασμένο Ιανουάριο, αρκετοί δήμοι ισχυρίστηκαν ότι οι μεταβολές είναι εις βάρος του προϋπολογισμού των δημοτών της πόλης, καθώς συμπαρασύρεται και η φορολογία των ακινήτων, η οποία έχει γίνει «δυσβάσταχτη».
Έτσι, σε πανελλαδικό επίπεδο έγιναν αποδεκτές οι ενστάσεις από τους δήμους Αγ. Αναργύρων – Καματερού, Βριλησσίων, Χαλανδρίου, Γλυφάδας, Πειραιά, Ιθάκης, Καρπάθου, Λουτρακίου, Σύμης, Πύργου, Ρόδου και Αστυπάλαιας. Μετά από αυτή την εξέλιξη, η ηγεσία του Υπουργείου καλεί τους ιδιώτες εκτιμητές που έχουν πιστοποιηθεί να εισηγηθούν νέες αντικειμενικές αξίες που, σημειωτέων, δεν θα έχουν αναδρομική ισχύ και δεν αφορούν τον ΕΝΦΙΑ του 2024.
Οι τιμές ζώνης καθορίστηκαν τον Ιούνιο του 2021 και εφαρμόστηκαν τον Ιανουάριο του 2022 ενώ σήμερα, σε ορισμένες περιοχές κυρίως των μεγάλων αστικών κέντρων, αλλά και στην περιφέρεια οι τιμές έχουν αυξηθεί κατακόρυφα.
Eνδεικτικά, για τη ζώνη Δ 4998, ακριβώς πάνω από τη λεωφόρο Ποσειδώνος, και κάτω από το Γκολφ και την οδό Αλ. Παναγούλη, η αντικειμενική αξία, σύμφωνα με τα στοιχεία του gov.gr, ορίζεται αυτή τη στιγμή στις 3.350 ευρώ ανά τ.μ.. Στην κυκλική ζώνη ΙΑ στην περιοχή Πυρνάρι – Καρβελάς, εντοπίζονται μειωμένες τιμές, που φτάνουν τις 2.500 χιλ. ανά τ.μ.. Για τη ζώνη ΙΓ 507 στην περιοχή της Τερψιθέας, η αντικειμενική αξία διαμορφώνεται στις 2.150 ανά τ.μ., με βάση τα ίδια στοιχεία.
Τι ορίζεται ως αντικειμενική αξία
Το NouPou επικοινώνησε με τον Δημήτρη Μπινιάρη, πιστοποιημένο μεσίτη και διαχειριστή εκτίμησης ακινήτων και Πρόεδρο της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος, ο οποίος ξεκαθάρισε το τοπίο αναφορικά με το πώς ορίζονται οι αντικειμενικές αξίες, αν αυτές συνδέονται με τις εμπορικές και πώς θεωρεί ότι θα έπρεπε τελικά να ορίζονται οι αξίες των ακινήτων στις διάφορες περιοχές.
Όπως μας εξηγεί ο κ. Μπινιάρης, η αντικειμενική αξία ορίστηκε το 1985 από τον τότε υπουργό Οικονομικών Δημήτρη Τσοβόλα, ώστε να πληρώνουν φόρο οι ιδιοκτήτες των ακινήτων. Η αντικειμενική αξία ωστόσο, δεν έχει καμία συνάντηση με την εύλογη αξία (fair value) ή αυτό που συνήθως ονομάζουμε εμπορική αξία ενός ακινήτου. «Θα μπορούσε ένα ακίνητο να έχει αντικειμενική αξία ένα εκατ. και για κάποιους λόγους να κοστίζει δύο εκατ. όπως και το αντίθετο. Δεν υπάρχει λοιπόν συσχετισμός, μεταξύ των δύο όρων», ξεκαθαρίζει.
Άλλο αντικειμενική και άλλο εμπορική αξία
Σε αυτό το πλαίσιο, πρέπει να αναφέρουμε ότι η απόκλιση ανάμεσα στις εμπορικές και τις αντικειμενικές τιμές έχει εκτοξευθεί το τελευταίο διάστημα. Για παράδειγμα, στην περιοχή του Ελληνικού, η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε 4.300 ευρώ ανά τ.μ., που είναι 97% υψηλότερη από τη μέση αντικειμενική αξία των 2.190 ευρώ ανά τ.μ. Μεγάλες αποκλίσεις καταγράφονται επίσης στο Παλαιό Φάληρο με 58,5%, στη Νέα Σμύρνη με 43,5%, αλλά και στη Γλυφάδα με 32,2%.
Το παλαιωμένο σύστημα
Όπως δεν διστάζει να παραδεχθεί ο κ. Μπινιάρης, «στην Ελλάδα, ο καθορισμός των αξιών αυτών δεν γίνεται ορθολογικά. Θα έπρεπε να υπάρχει εκτιμητική μέθοδος των ακινήτων. Μπορεί δύο ιδιοκτήτες να έχουν από ένα σπίτι ακριβώς δίπλα, στην ίδια γειτονιά και να αποτελείται από τα ίδια τετραγωνικά μέτρα. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι έχουν την ίδια αξία, αφού πρέπει να ελέγχουμε και τα ειδικά στοιχεία των ακινήτων (πχ. ανακαινίσεις, χαρακτηριστικά υλικών, υποδομές όπως γκαράζ κλπ.), και, σε ιδανική κατάσταση, και των επιμέρους διαμερισμάτων, που στις περισσότερες περιπτώσεις επίσης διαφέρουν κατά πολύ μεταξύ τους».
Τελικά, όπως καταλήγει, το σύστημα των αντικειμενικών αξιών θα μπορούσε να χαρακτηριστεί αρκετά παλαιωμένο. «Το υπουργείο Οικονομικών καλεί εμάς τους πιστοποιημένους εκτιμητές να γνωμοδοτήσουμε, όμως οι τελικές αποφάσεις λαμβάνονται εξ ολοκλήρου από αυτό».
Σε ένα ιδανικό πλαίσιο, όπως εξηγεί ο κ. Μπινιάρης, κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου θα πρέπει να συμβουλεύεται έναν εκτιμητή ακινήτων. «Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει προσφυγή κατά μόνας, σε περίπτωση που θεωρεί άδικη την αντικειμενική αξία του διαμερίσματός του – και όχι όλων των ενοίκων, αν πρόκειται για πολυκατοικία – και να διεκδικήσει την αλλαγή του δείκτη της αντικειμενικής. Τότε όμως θα χρειαζόμασταν εκατοντάδες χιλιάδες εκτιμητές, γι’ αυτό και ορίζονται κάποιοι συντελεστές, οι οποίοι βέβαια δεν έχουν κάποια σχέση με κάποια διεθνή επιστημονική μέθοδο που να έχει οριστεί».
Τέλος, σύμφωνα με τον κ. Μπινιάρη, αναφορικά με τις προσφυγές των δήμων, κάποιοι δικαίως διαμαρτύρονται, αλλά και κάποιοι όχι. «Πώς θα βρούμε κοινή συνιστώσα για ένα πολύ παλιό και ασυντήρητο κτίριο ή διαμέρισμα και για ένα ανακαινισμένο, με πολυτελή υλικά και χαρακτηριστικά, απλώς επειδή είναι στην ίδια περιοχή; Πρέπει τελικά να βρούμε πόσο αξίζει το ακίνητο του κάθε ιδιοκτήτη και όχι η περιοχή του, όπως γίνεται τώρα».