Νότια Προάστια: Ακίνητα και Πανδημία
Από την ολοκληρωτική καθίζηση στην άνοδο και μετά στον κορονοϊό. Η ελληνική αγορά ακινήτων σήμερα και η εικόνα στα νότια προάστια.
- 14/09/2020
Γράφει ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π, Msc / REV Valuer, Avakon RED
Μετά από σχεδόν μία δεκαετία ολοκληρωτικής καθίζησης της ελληνικής κτηματαγοράς που οδήγησε σε πτώσεις τιμών της τάξης του 54% στο διάστημα 2009 – 2017, η αγορά ακινήτων άρχισε να ανακάμπτει προς το τέλος του 2017. Η αγορά γύρισε σε θετικά πρόσημα με αύξηση που άγγιξε το 9% το δωδεκάμηνο 2018-2019 και το 6,9% στο πρώτο τρίμηνο του 2020. Φυσικά υπήρχαν περιοχές με διψήφια ποσοστά αύξησης τιμών. Τα Νότια προάστια στην πλειοψηφία τους ήταν ανάμεσα στους πρωταγωνιστές αυτής της εξέλιξης, παρουσιάζοντας εξαιρετικές αποδόσεις το τελευταίο διάστημα.
Κύριους μοχλούς ανάπτυξης της Ελληνικής κτηματαγοράς αποτέλεσαν οι βελτιωμένες οικονομικές συνθήκες μετά από μία μακρά περίοδο συρρίκνωσης όλων των οικονομικών δεικτών, αλλά και η αυξανόμενη ζήτηση από ξένους επενδυτές. Η εντυπωσιακή ανάπτυξη της Ελληνικής τουριστικής βιομηχανίας σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και τις εξαιρετικές αποδόσεις που φάνηκαν προσωρινά να αποδίδουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ήταν η δύναμη επανεκκίνησης του ελληνικού real estate.
Η αγορά κατοικίας το πρώτο τρίμηνο του 2020
Πριν την εμφάνιση του κορονοϊού, η κτηματαγορά και κυρίως η αγορά κατοικίας κάλπαζε. Το τρίμηνο Ιανουαρίου – Μαρτίου 2020, η Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα παρουσίασε στο σύνολο της Χώρας αύξηση κατά 42,0% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 53,2% στην επιφάνεια και κατά 55,6% στον όγκο, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου – Μαρτίου 2019 με τη ζήτηση και τις τιμές να ακολουθούν σε αρκετές περιοχές ξέφρενη πορεία.
Τα νότια προάστια και κυρίως το παραλιακό μέτωπο (Αθηναϊκή Ριβιέρα) ξεχώρισαν αυτήν την περίοδο σε οικοδομική δραστηριότητα, στην αύξηση της ζήτησης και των τιμών. Με τεράστια ζήτηση κυρίως από ξένους αγοραστές, οι τιμές της γης παρασύρθηκαν σε πρωτοφανείς αξίες και οι τιμές των νέων κατοικιών ξεπέρασαν κάθε προσδοκία. Με αυτά τα δεδομένα και εν όψη μίας ακόμη χρονιάς ρεκόρ το 2020 για την τουριστική βιομηχανία της χώρας, οι επενδύσεις σε νέες κατασκευές πολλαπλασιάστηκαν με την οικοδομική δραστηριότητα να ξεπερνά κάθε λογική πρόβλεψη.
Η ελληνική οικονομία από μόνη της δεν είναι δυνατό να συντηρήσει αυτά τα επίπεδα τιμών ούτε να καλύψει την υπάρχουσα προσφορά. Στηριζόμενη σε εξωγενείς και ασταθείς παράγοντες η ξέφρενη πορεία της κτηματαγοράς ήταν θέμα χρόνου να αναχαιτιστεί. Φυσικά κανείς δεν περίμενε αυτό να συμβεί τόσο σύντομα ούτε τόσο βίαια.
Η εικόνα στα νότια σήμερα
Σήμερα, η αγορά των νοτίων προαστίων με μία πρώτη ματιά μοιάζει να μην έχει επηρεαστεί ως προς την οικοδομική δραστηριότητα. Εκατοντάδες οικοδομές σε όλο το παραλιακό μέτωπο αλλά κυρίως από το Φάληρο μέχρι τη Βάρκιζα που ήταν ήδη υπό κατασκευή ή σε διαδικασία αδειοδότησης συνεχίζονται. Με την κεκτημένη ταχύτητα που υπήρχε το προηγούμενο διάστημα αλλά και με κλίμα αισιοδοξίας όσον αφορά στην εξέλιξη της πανδημίας, η κατασκευαστική δραστηριότητα σε πρώτο χρόνο δεν φάνηκε να επηρεάζεται ιδιαίτερα. Όσο διαρκεί η παρούσα κρίση επηρεάζοντας αρνητικά όλους τους οικονομικούς δείκτες και τις προβλέψεις, οι προοπτικές της κτηματαγοράς γίνονται λιγότερο αισιόδοξες.
Ακίνητα που προσφέρουν πραγματικό “value for money “λόγω θέσης ή άλλων ιδιαίτερων χαρακτηριστικών όπως η ποιότητα κατασκευής, και εφόσον έχουν αγοραστεί ή πωλούνται σε λογικά επίπεδα τιμών, θα επηρεαστούν ελάχιστα. Αντίθετα ακίνητα που αγοράστηκαν σε υπερβολικές αξίες για αυτά που προσφέρουν παρουσιάζουν μεγαλύτερη μεταβλητότητα και λιγότερες αντιστάσεις στις πιέσεις της αγοράς.
Βραχυχρόνια μίσθωση και Golden Visa
Τα πρώτα σημάδια φάνηκαν ήδη σε περιοχές που η αγορά στηρίχτηκε στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο τομέας αυτός ήδη πλήττεται σοβαρά με πολλούς ιδιοκτήτες-επενδυτές να ψάχνουν εναλλακτικούς τρόπους εκμετάλλευσης και να καταφεύγουν σε ρευστοποιήσεις χαρτοφυλακίων φοβούμενοι μεγαλύτερες απώλειες σε βάθος χρόνου. Κατασκευαστικές εταιρείες οι οποίες είχαν στηρίξει το μοντέλο ανάπτυξής τους στο πρόγραμμα της Golden Visa και σε ξένους αγοραστές βρίσκονται αντιμέτωπες με τη νέα πραγματικότητα. Με τον αριθμό ξένων αγοραστών που έχουν έρθει στην Ελλάδα από το Μάρτιο να είναι εξαιρετικά περιορισμένος αλλά και με τις αντικειμενικές δυσκολίες που υπάρχουν στις μετακινήσεις μεταξύ διαφορετικών κρατών, το πρόγραμμα Goden Visa και η αγοραστική επέλαση των ξένων φαίνεται να παγώνουν προσωρινά. Εφόσον δεν αποκατασταθεί η βεβαιότητα του κόσμου για δυνατότητα μετακινήσεων χωρίς περιορισμούς σε όλο τον κόσμο, ο τομέας αυτός της κτηματαγοράς θα είναι σε ύφεση.
Η αγορά σε ύφεση και το αβέβαιο αύριο
Όσον αφορά στην εσωτερική αγορά, οι προβλέψεις αποτυπώνουν μια σοβαρή ύφεση το 2020 λόγω της μεγάλης εξάρτησης της οικονομίας από τον τουρισμό, ο οποίος συμβάλλει περισσότερο από το 10% του ΑΕΠ και αντιπροσωπεύει περίπου το 16% της συνολικής απασχόλησης. Οι τουριστικές αφίξεις φαίνεται να μην φτάνουν ούτε τα 10,000,000 φέτος σε σύγκριση με τα 33,000,000 της περσινής χρονιάς, γεγονός που υπογραμμίζει το μέγεθος της ζημιάς που έχει υποστεί η οικονομία της χώρας.
Με την οικονομία υπό πίεση και το κλίμα αβεβαιότητας να μεγαλώνει η ζήτηση στο εσωτερικό της χώρας έχει ήδη ελαττωθεί και αναμένεται να μειωθεί περαιτέρω τους ερχόμενους μήνες.
Βραχυπρόθεσμα η αγορά βρίσκεται ήδη σε μία περίοδο ουσιαστικής απραξίας όσον αφορά στις συναλλαγές. Όσες πράξεις γίνονται αφορούν στην πλειοψηφία τους συμφωνίες από την προ κορονοϊού εποχή, ενώ υπάρχουν και αρκετές ακυρώσεις. Την ίδια ώρα ο αριθμός των διαθεσίμων προς πώληση ακινήτων αυξάνει με ραγδαίους ρυθμούς καθώς αφενός μεν συνεχίζονται οι κατασκευές και τα έργα που είναι σε εξέλιξη και αφετέρου πολλοί ιδιοκτήτες διαθέτουν προς πώληση τα ακίνητα που είχαν αρχικά αγοράσει για εισόδημα, ενώ εάν συνεχιστεί η κρίση έπονται και ρευστοποιήσεις για κάλυψη αναγκών ρευστότητας.
Εν μέσω αβεβαιότητας, οι ξένοι επενδυτές αναμένεται να αναστείλουν ή να καθυστερήσουν τις επενδυτικές τους αποφάσεις έως ότου αποκατασταθεί πλήρως η ικανότητά τους να ταξιδέψουν και να υπάρξουν σαφέστερα μηνύματα σχετικά με την πανδημία. Το γεγονός ότι ένα δεύτερο κύμα της πανδημίας φαίνεται να είναι σε εξέλιξη φανερώνει ότι το τέλος αυτής της κρίσης έχει ακόμη πολύ δρόμο.
Μακροπρόθεσμα οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς κατοικιών θα εξαρτηθούν από τη διάρκεια που θα έχει η πανδημία και το μέγεθος της ζημιάς που θα προκαλέσει εντός και εκτός Ελλάδος. Η εξάρτηση από τον τουρισμό και την εξωτερική ζήτηση καθιστά την αγορά κατοικιών ευάλωτη στη συρρίκνωση του τουριστικού τομέα αλλά και σε εξωτερικές διαταραχές της ζήτησης.
Αυτήν την περίοδο απαιτείται ρεαλισμός ως προς τις δυνατότητες της αγοράς και σίγουρα σε καμία περίπτωση δε χρειάζεται πανικός.