Πώς διαμορφώνεται τώρα η ζήτηση στην αγορά ακινήτων των νοτίων προαστίων
Η αγορά σε όλο το μήκος της Παραλιακής έχει εξελιχθεί το τελευταίο χρονικό διάστημα και αναμένεται να εξελιχθεί περαιτέρω όσο μπαίνει στις ράγες το μεγάλο project για την αξιοποίηση του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού αναφέρει η Engel & Völkers Ελλάδος.
- 10/05/2022
Από τον Πειραιά μέχρι το Σούνιο το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας είναι αυτό που βρίσκεται σταθερά τα τελευταία χρόνια στο προσκήνιο με πληθώρα έργων που αναμένεται να προσδώσουν περαιτέρω υπεραξία σε όλες τις περιοχές που βρίσκονται στα πέριξ.
Η Engel & Völkers Ελλάδος, η γνωστή εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων με διεθνή παρουσία σε 30 χώρες, κατέγραψε στο τελευταίο της market report όλες τις τάσεις και το σκηνικό όπως διαμορφώνεται τώρα σε όλο το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας, τις τιμές και τη ζήτηση. Όπως επισημαίνει χαρακτηριστικά, πέρα από τις πολύ ακριβές περιοχές των νοτίων προαστίων, τη Βούλα, τη Βουλιαγμένη και τη Γλυφάδα που βρίσκονται σταθερά στο επίκεντρο της ζήτησης ήδη τα τελευταία χρόνια από τις πλέον ανερχόμενες είναι το Ελληνικό λόγω ακριβώς του μεγάλου project για την αξιοποίηση της έκτασης των 6.200 στρεμμάτων του πρώην αεροδρομίου, ενώ ιδιαίτερη δυναμική για το επόμενο διάστημα φαίνεται ότι συγκεντρώνει στην άλλη άκρη ο Πειραιάς, όπου πλέον υπάρχουν αρκετά νέα έργα σε εξέλιξη, με πιο χαρακτηριστικό το μεγάλο project για την «πράσινη» ανάπλαση του Πύργου Πειραιά. Αντίστοιχα αναμένεται να συμβεί και στις περιοχές του Νέου Φαλήρου και του Μοσχάτου, όπου επίσης γίνονται έργα.
To Λαγονήσι, η Βάρη, η Σαρωνίδα, η Βάρκιζα και οι περιοχές μέχρι το Σούνιο και το Λαύριο είναι μεν πιο απομακρυσμένες, ωστόσο με την άνοδο των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών στη Γλυφάδα, τη Βούλα και τη Βουλιαγμένη φαίνεται ότι προσελκύουν ολοένα και περισσότερους αγοραστές που ζητούν καλές τιμές κοντά σε θάλασσα. Τα προάστια της Αθηναϊκής Ριβιέρας είναι και αυτά που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ζήτηση από το ξένο κοινό, για ιδιοκατοίκηση αλλά και για επένδυση.
Η αγορά σε όλο το μήκος της Παραλιακής έχει εξελιχθεί το τελευταίο χρονικό διάστημα όσο μπαίνει στις ράγες το μεγάλο project για την αξιοποίηση του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού. Είναι χαρακτηριστικό ότι τους τελευταίους μήνες, μέσα στην πανδημία, υπάρχει μεγάλη οικοδομική δραστηριότητα στη Γλυφάδα, στη Βούλα και στο Ελληνικό όπου μπορεί να γκρεμίζονται παλιότερες κατασκευές για να αντικατασταθούν από πολύ σύγχρονες κατοικίες. Μάλιστα, το 2022 – 2023 αναμένεται να ολοκληρωθούν αρκετές νέες κατασκευές με πολυτελή διαμερίσματα τα οποία έχουν ήδη βγει στην αγορά. Αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας παρατηρείται και στο Ελληνικό από κατασκευαστές που επιχειρούν αφενός να κεφαλαιοποιήσουν τη μελλοντική υπεραξία της περιοχής, αφετέρου όμως να «προλάβουν» τα σπίτια που θα κατασκευαστούν εντός της έκτασης του πρώην αεροδρομίου.
Στη Βουλιαγμένη, η νέα δόμηση είναι απειροελάχιστη γιατί είναι λίγα τα ελεύθερα οικόπεδα. Ωστόσο, υπάρχει το ενδιαφέρον με την παρουσία κατασκευαστών που αγοράζουν παλιές κατασκευές και προχωρούν σε ανακαινίσεις με πολύ καλά και ακριβά υλικά.
Στη Σαρωνίδα και το Λαγονήσι η δόμηση είναι σαφώς περιορισμένη λόγω του χαμηλού Συντελεστή Δόμησης, αφού δεν μπορούν να χτιστούν πολλά τετραγωνικά και όσα -ελάχιστα- νέα σπίτια γίνονται αφορούν κυρίως ιδιοκατοίκηση, ενώ υπάρχει και απόθεμα σε παλιά διαμερίσματα κοντά στην παραλία που δεν είναι ανακαινισμένα. Ωστόσο ήδη από το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2021 και μετά έχει παρατηρηθεί ότι μία μερίδα του εγχώριου αγοραστικού κοινού, βλέπει πιο θετικά τη μετακίνησή του σε πιο απομακρυσμένες περιοχές της Αθηναϊκής Ριβιέρας ακριβώς επειδή οι τιμές στη Βούλα ή τη Βουλιαγμένη είναι πολύ υψηλές.
Οι τιμές στο παραλιακό μέτωπο
Όσον αφορά τις τιμές στην Αθηναϊκή Ριβιέρα υπάρχει τεράστια ψαλίδα ανάλογα με την περιοχή, τη θέση του ακινήτου, τις ποιοτικές προδιαγραφές αλλά ενίοτε και τη μοναδικότητά του. Για τις πιο ακριβές περιοχές, στη Γλυφάδα μπορεί να υπάρχουν τιμές από 7.000 τ.μ. για νεόδμητα, ενώ στη Βουλιαγμένη ο πήχης ανεβαίνει ακόμη υψηλότερα φθάνοντας ακόμη και τις 10.000 ευρώ ανά τ.μ.
Στην Βάρη ή η Βάρκιζα ο τιμές «προσγειώνονται» στα 2.000 ανά τ.μ. για παλιές κατασκευές και ανεβαίνουν στις 4.000 έως και 5.000 ευρώ ανά τ.μ. για τα καινούρια ακίνητα, για κάποια σπίτια που θα ολοκληρωθούν εντός του 2022. Σε Σαρωνίδα- Λαγονήσι τα σπίτια πωλούνται με τιμές 2.000- 3.500 ευρώ ανά τ.μ. και ελαφρώς πιο πάνω τα νεόδμητα. Η αύξηση των τιμών στα πιο ακριβά νότια προάστια εκτιμάται μεσοσταθμικά κατά τη διάρκεια του 2021 γύρω στο 10%- 15%. Οι εκτιμήσεις των στελεχών της Engel & Völkers αναφέρουν ότι η αύξηση αναμένεται να συνεχιστεί αν και πιο ήπια, με ρυθμούς κοντά στο 5% και τα επόμενα χρόνια λόγω ακριβώς της αυξημένης ζήτησης από ξένους αγοραστές.
Η Ριβιέρα είναι αυτή που συγκεντρώνει και το μεγαλύτερο ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών, με το χαρακτηριστικό πάντως ότι για τις περιοχές από τη λεωφόρο Βουλιαγμένης και κάτω το ποσοστό των ξένων είναι κοντά στο 35%- 40%, ενώ για τις περιοχές από τη λεωφόρο Βουλιαγμένης και πάνω η συντριπτική πλειοψηφία, σε ποσοστό 90% και πάνω είναι Έλληνες. Αντίστοιχα και για τις πιο απομακρυσμένες περιοχές (π.χ. Σαρωνίδα ή Βάρη) 7 στους 10 είναι και πάλι Έλληνες χωρίς να λείπει και το ξένο κοινό που μπορεί να θέλει το συνδυασμό της θάλασσας με πιο χαμηλές όμως τιμές. Στη Βούλα, τη Γλυφάδα και τη Βουλιαγμένη οι αγοραστές είναι από την Κεντρική Ευρώπη, υψηλού βιοτικού επιπέδου, ενώ στις περιοχές μετά τη Βάρκιζα είναι Έλληνες αγοραστές που ψάχνουν «value for money» ακίνητα με οικογένειες, όπως value for money ακίνητα αναζητούν Έλληνες, κυρίως μεσοαστικές οικογένειες προς τις περιοχές της Άνω Γλυφάδας και της Τερψιθέας.
Στην άλλη πλευρά του παραλιακού μετώπου, υπάρχουν επίσης δημοφιλείς περιοχές για κατοικία όπως ο Πειραιάς, η Καλλιθέα, το Μοσχάτο, ο Ταύρος, ο Άλιμος, η Αργυρούπολη, η Ηλιούπολη, ο Άγιος Δημήτριος, η Νέα Σμύρνη και το Παλαιό Φάληρο, αν και υπάρχει μεγάλη ανομοιογένεια ως προς τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και τα εισοδήματα όπου απευθύνεται. Ενδεικτικά, ο Πειραιάς, μόνος του, είναι μία ξεχωριστή περίπτωση: Για παράδειγμα, η περιοχή της Καστέλλας μπορεί να συγκεντρώνει πιο υψηλά εισοδήματα λόγω μεγαλύτερης εγγύτητας στη θάλασσα, ενώ όσο απομακρύνεται κανείς προς το εσωτερικό της πόλης, διαπιστώνει εύκολα ότι οι γειτονιές απευθύνονται σε μεσαία και πιο χαμηλά εισοδήματα. Το Παλαιό Φάληρο, παρουσιάζει μεγάλη ζήτηση για μικρά και μεσαίου μεγέθους ακίνητα από Έλληνες και ξένους λόγω της παραλιακής γραμμής η οποία είναι και η εγγύτερη στο κέντρο της Αθήνας που προσφέρεται για μπάνιο.
Το Μοσχάτο, είναι μία οικιστική περιοχή με μεγάλη εντοπιότητα, αφού γίνονται πολύ λίγες συναλλαγές όπως και στην περίπτωση του Ταύρου. Η Νέα Σμύρνη συγκαταλέγεται στα καλά προάστια της Αθήνας με υψηλή ζήτηση, συγκεντρώνοντας οικογένειες και μεσαία εισοδήματα, αφού συνδυάζει καλή αγορά, πάρκα και μεγάλα ανοίγματα. Στον Άγιο Δημήτριο συγκεντρώνονται αφενός αρκετά επαγγελματικά κτίρια, αφετέρου πολυκατοικίες που απευθύνονται σε μεσαία εισοδήματα ή μικρές πολυκατοικίες με οικογενειακά χαρακτηριστικά. Στον Άλιμο, υπάρχει ο διαχωρισμός ανάλογα με την εγγύτητα προς τη θάλασσα που: Όσο πιο κοντινή η απόσταση τόσο πιο ακριβά τα σπίτια. Από τα παλιά προάστια που συνδυάζουν τη ζήτηση από μεσαία και λίγο υψηλότερα εισοδήματα είναι η Ηλιούπολη και η Αργυρούπολη.
Το 2021, σε όλες τις περιοχές αυτής της πλευράς του παραλιακού μετώπου σημειώθηκε αύξηση στις μεταβιβάσεις ακινήτων που υπολογίζεται μεσοσταθμικά κοντά στο 21% έναντι του 2020, οδηγώντας τελικά και σε μία αύξηση τιμών μεσοσταθμικά κοντά στο 8%. Με βάση τα στοιχεία από το σχετικό Μητρώο Αξιών οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις μεταβιβάσεις καταγράφονται σε Παλαιό Φάληρο, Καλλιθέα και Νέα Σμύρνη, ενώ μειωμένες εμφανίζονται στο Μοσχάτο. Ο Άλιμος, η Καστέλλα και το Φάληρο έχουν μεγάλη ζήτηση λόγω της εγγύτητας στη θάλασσα, ενώ πολύ καλή ζήτηση καταγράφεται και στη Νέα Σμύρνη. Σε γενικές γραμμές, βασικό ζητούμενο είναι το σπίτι να έχει τα χαρακτηριστικά του καινούριου ή τουλάχιστον του ανακαινισμένου αλλά με θέα και πιο κοντά στη θάλασσα, προκειμένου να διαμορφώσουν την κατοικία τους όπως αυτοί θέλουν.
Στην πλευρά του παραλιακού μετώπου της Αθήνας, στις περιοχές του Πειραιά, της Καλλιθέας και του Παλαιού Φαλήρου κοντά στο 80% περιλαμβάνει Έλληνες αγοραστές και κοντά στο 20% ξένους, με το Παλαιό Φάληρο να συγκεντρώνει το υψηλότερο ξένο αγοραστικό κοινό. Η τάση της αγοράς αυτή την στιγμή παραμένει ανοδική κι έχουν αρχίσει να κατασκευάζονται τώρα περισσότερα καινούρια σπίτια. Συγκεκριμένα, το 60% των νέων διαμερισμάτων είναι τριών υπνοδωματίων, με ένα μέσο όρο κοντά στα 95 τ.μ., ακολουθούν τα διαμερίσματα των δύο υπνοδωματίων κι εν συνεχεία, λιγότερα είναι αυτά με ένα υπνοδωμάτιο.