Γιώργος Πετράς – Engel & Völkers Ελλάδος: Η εξέλιξη της αγοράς ακινήτων
Μια ματιά στην εξέλιξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων, η οποία βρίσκεται και πάλι, σε αισθητά ανοδική πορεία από το 2018.
- 24/01/2023
Του Γιώργου Πετρά
Η αγορά βρίσκεται και πάλι, σε αισθητά ανοδική πορεία από το 2018. Οι τιμές έχουν σημειώσει έντονη άνοδο τα τελευταία χρόνια. Κατά μέσο όρο, τα τελευταία τέσσερα χρόνια, τα ακίνητα έχουν ανακτήσει περίπου το ήμισυ της απώλειας, αξίας κατά 40% που προκάλεσε η παρατεταμένη οικονομική κρίση. Στις premium τοποθεσίες, οι τιμές έχουν αυξηθεί ακόμη πιο έντονα. Η χρηματοπιστωτική κρίση από το 2010 έως το 2018 είχε επίσης ως αποτέλεσμα ένα πολύ χαμηλό επίπεδο οικοδομικής δραστηριότητας, το οποίο, σε συνδυασμό με την αυξημένη ζήτηση, οδηγεί τώρα σε έλλειψη νέων/πρωτογενών ακινήτων.
Η Ελλάδα είναι και πάλι πολύ δημοφιλής στους εγχώριους και διεθνείς επενδυτές και η στάση αναμονής – ιδίως στην αγορά πρώτης κατοικίας – δίνει σταδιακά τη θέση της στο μεγάλο ενδιαφέρον για ελκυστικές επενδύσεις. Οι τιμές των ακινήτων που παραμένουν συγκρατημένες σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες – τόσο στις μητροπολιτικές περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης όσο και στα νησιά – σε συνδυασμό με την καλή διαθεσιμότητα ακινήτων και τις αντίστοιχες παροτρύνσεις από την ελληνική κυβέρνηση, φαίνεται να διατηρούν την αγορά σταθερή παρά τις αναταράξεις. Λόγω της δυναμικής της ελληνικής οικονομίας και της πραγματικής ζήτησης για ακίνητα, οι συμμετέχοντες στην αγορά είναι πιθανό να εγκαταλείψουν την τρέχουσα συγκράτηση τους επόμενους μήνες.
Η προσωρινή συγκράτηση των αγοραστών στην αγορά που προκλήθηκε από την κρίση της πανδημίας καθώς και ο πόλεμος στην Ουκρανία έχουν επίσης αφήσει τα σημάδια τους από πέρυσι. Οι συνέπειες περιλάμβαναν αύξηση του κόστους κατασκευής, αυξημένες χρεώσεις τόκων και αυξανόμενες πληθωριστικές πιέσεις.
Στην πράξη, ωστόσο, η αύξηση των επιτοκίων είχε διαφορετικά αποτελέσματα: Τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων επιβαρύνθηκαν από την άνοδο του Euribor, αυξάνοντας έτσι το κόστος για τον δανειολήπτη, αλλά από την άλλη πλευρά, η επιθυμία για αντιστάθμιση του πληθωρισμού μέσω ενός ακινήτου έγινε μεγαλύτερη. Επί του παρόντος, περίπου το 25% των πωλήσεων πραγματοποιείται μέσω ενυπόθηκου δανείου. Για το 2023, εκτιμάται αύξηση των νέων ενυπόθηκων δανείων σε περίπου 30 τοις εκατό, αν και η ζήτηση για νέα ενυπόθηκα δάνεια έχει μειωθεί τους τελευταίους μήνες λόγω της αύξησης των επιτοκίων.
Παρά τις προκλήσεις των τελευταίων ετών και την επιτυχή αντιμετώπισή τους, ή ίσως εξαιτίας αυτών, η Ελλάδα συνεχίζει να εξελίσσεται σε έναν τόπο που αξίζει να ζει κανείς. Η χώρα έχει πολλά να προσφέρει και παράλληλα προκαλεί το υπερτοπικό ενδιαφέρον μέσα από εξαιρετικά έργα. Ο Πύργος του Πειραιά, για παράδειγμα, έχει βρει θετική ανταπόκριση. Το δεύτερο ψηλότερο κτίριο στην Ελλάδα έμεινε κενό για αρκετές δεκαετίες, αλλά μετά από θεαματικά μέτρα μετατροπής και ανακαίνισης, θα παραδοθεί στο τέλος του έτους στη νέα του χρήση ως σύγχρονο επιχειρηματικό κτίριο.
Τέλος, το θεαματικό έργο του Ελληνικού που βρίσκεται στη θέση του πρώην αεροδρομίου της Αθήνας θεωρείται πλέον το μεγαλύτερο έργο αστικής κατασκευής στην Ευρώπη. Εδώ, στα περίχωρα της Αθήνας, κατασκευάζεται μια υπερσύγχρονη αστική επέκταση με υποδομές για το εμπόριο, την κατοικία και τον τουρισμό σε μια συνολική έκταση 6,2 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων. Η ελληνική οικονομία αναμένει επίσης θετικά αποτελέσματα από το έργο αυτό, όχι μόνο μέσω διεθνών επενδυτών αλλά και της δημιουργίας 70.000 περίπου νέων θέσεων εργασίας.
Πρώτη Κατοικία
Όπως έχει ήδη αναφερθεί προηγουμένως, οι Έλληνες είναι σήμερα εν μέρει διστακτικοί όσον αφορά τις επενδύσεις σε ακίνητα. Από τη μία πλευρά, οι τιμές έχουν αυξηθεί απότομα και, ταυτόχρονα, οι τιμές των κατασκευών έχουν επίσης αυξηθεί – όπως στις περισσότερες χώρες. Επιπλέον, τα αυξανόμενα επιτόκια και το ενεργειακό ζήτημα που έχει προκύψει λόγω του πολέμου στην Ουκρανία, μπορεί να οδηγήσουν σε δυσκολίες χρηματοδότησης, ιδίως για τους αγοραστές μικρών κατοικιών. Η ελληνική κυβέρνηση καταβάλλει μεγάλες προσπάθειες για να προστατεύσει τον εγχώριο πληθυσμό από το πρόσθετο κόστος ενέργειας που σχετίζεται με την κρίση, μέσω εκτεταμένων προγραμμάτων στήριξης, αλλά δεν θα μπορέσει να απορροφήσει όλους τους αναμενόμενους αρνητικούς παράγοντες, λόγω του πληθωρισμού. Ένα από τα διάφορα προγράμματα στήριξης που τρέχουν αυτή τη στιγμή, είναι ότι η ελληνική κυβέρνηση επιδοτεί δάνεια για 10.000 νέους αγοραστές κατοικιών για πρώτη φορά, συμβάλλοντας έτσι στη στήριξη της αγοράς ακινήτων στο πλαίσιο του εθνικού αναπτυξιακού προγράμματος.
Ενοικίαση
Η έλλειψη ακινήτων έχει επιδεινωθεί περαιτέρω από την τουριστική χρήση πολλών μονάδων (π.χ. Airbnb) και, ως εκ τούτου, έχει οδηγήσει σε μεγάλη αύξηση των ενοικίων στις εν λόγω περιοχές. Επιπλέον, η έλλειψη κατασκευής κατοικιών που σημειώθηκε μεταξύ των ετών 2010 και 2017 στις μεγάλες πόλεις είχε επίσης αρνητικό αντίκτυπο στις τιμές των ενοικίων. Ως εκ τούτου, υπό αυτές τις συνθήκες, δεν αναμένεται ότι οι τιμές των ενοικίων θα μεταβληθούν αισθητά το 2023.
Δεύτερη Κατοικία
Για τους ιδιώτες επενδυτές που αναζητούν εξοχική κατοικία, η Ελλάδα έχει προσελκύσει και πάλι πολλούς αγοραστές. Γερμανοί, Αυστριακοί και Ελβετοί αγοραστές βρίσκονται αυτή τη στιγμή στην κορυφή της λίστας, ακολουθούμενοι από Αμερικανούς, Άγγλους, Ισπανούς και Γάλλους αγοραστές. Οι ακόμα ελκυστικές τιμές, σε συνδυασμό με τη διαθεσιμότητα των ακινήτων είναι τα κύρια επιχειρήματα που κάνουν την Ελλάδα την πρώτη τους επιλογή. Η μειωμένη προσφορά εξοχικών κατοικιών στα πιο δημοφιλή νησιά, όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη, έχει οδηγήσει το ενδιαφέρον των αγοραστών σε νέες περιοχές, όπως η Πάρος και μικρότερα νησιά, τα οποία σήμερα ανακαλύπτονται και ιεραρχούνται από αυτές τις ομάδες-στόχους. Μπορεί να υποτεθεί ότι η τάση αυτή θα συνεχιστεί και το 2023.
Σύνοψη
Όσον αφορά το χρόνο συναλλαγής που απαιτείται για την πώληση ενός ακινήτου, οι επικείμενες εκλογές στην Ελλάδα αναμένεται να επηρεάσουν την πορεία της αγοράς φέτος. Ήδη απαιτείται περισσότερος χρόνος για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής για ένα ακίνητο και αναμένεται ότι ο ρυθμός θα επιβραδυνθεί και πάλι κατά τη διάρκεια της προεκλογικής περιόδου από τις αρμόδιες αρχές, τα υποθηκοφυλακεία κ.λπ.
Σε αυτό το πλαίσιο, μένει επίσης να φανεί υπό ποιες προϋποθέσεις το ελληνικό κράτος θα συνεχίσει το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας το 2023. Μέχρι σήμερα, οι πολίτες τρίτων χωρών στην Ελλάδα έπρεπε να επενδύσουν τουλάχιστον 250.000 ευρώ σε ένα ακίνητο προκειμένου να αποκτήσουν άδεια διαμονής για τους ίδιους και την οικογένειά τους, η οποία τους δίνει επίσης το δικαίωμα να ταξιδεύουν σε όλα τα άλλα κράτη Σένγκεν. Επί του παρόντος, έχει αποφασιστεί να προχωρήσει σε δύο κατηγορίες: Σε ορισμένες μητροπολιτικές περιοχές, απαιτούνται επενδύσεις 500.000 ευρώ για να τύχουν της χρυσής βίζας, ενώ σε λιγότερο πολυσύχναστες περιοχές αρκούν μόνο 250.000 ευρώ για να απολαύσουν τα οφέλη της βίζας.
Τέλος, το ανταγωνιστικό εργατικό κόστος και το καλά εκπαιδευμένο, πολύγλωσσο προσωπικό καθιστούν την Ελλάδα μια πιθανή τοποθεσία “nearshoring”. Οι μεταρρυθμίσεις των τελευταίων ετών έχουν μειώσει τη γραφειοκρατία και, ως εκ τούτου, οδήγησαν επίσης σε ταχύτερη διεκπεραίωση των διαδικασιών έγκρισης. Επιπλέον, οι αλλοδαποί που μεταφέρουν την κύρια κατοικία τους στην Ελλάδα θα συνεχίσουν να απολαμβάνουν φορολογικά οφέλη και στο μέλλον.
Οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων για τα επόμενα χρόνια μπορούν να χαρακτηριστούν θετικές και ελπιδοφόρες. Το 2023, μπορεί να θεωρηθεί ότι, το αργότερο μετά τις επερχόμενες εκλογές της άνοιξης, η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να ανεβαίνει σημαντικά.
*Το κείμενο είναι του κ. Γιώργου Πετρά, CEO της Engel & Völkers Ελλάδος.